부동산투자제안의 모든것(큰돈 없이 오르는 부동산을 사는 68가지 방법 최원일)

부동산 모르는 월급쟁이에게 미래는 없다.

어떤 부동산이 오르는 부동산 인가?

최원일 지음  원앤원북스

단숨에 보는책 (keynote!)

부동산투자의 시작은 주택에 있다.

좋은 아파트를 선택하는 요령. 

첫째 좋은 입지를 골라야 한다. 대중교통의 접근성이 뛰어난 역세권이좋으며 직장과 통근거리가 중요하다.둘째는 단지의 규모와 인기 평형대를 고려 해야 한다. 천가구 이상 대단지에 60~85㎡의 인기 평형대를 선택하는 것이 유리하다.셋째는 주변학군과 편의시설을 살펴보고 자녀들의 통학거리 학군의 평가등을 따져야 한다. 주변에 마트,백화점,병원,고나공서등 생활 편의 시설도 살펴 봐야 한다. 넷째는 쾌적한 환경인지 주변에 공원,호수,산등이 있어 좋은 조망권과 녹지를 각춘 쾌적한 환경이라면 더 없이 좋다.다섯째는 가격상승에 대한 호재가 있는 곳을 골라야 한다. 도로,전철,대규모 편의 시설등의 호재들을 보면 추후 재산가치가 높아 질 수 있다.

다가구,다세대,연립,빌라의 투자포인트.

아파트에 비해 임대료가 저렴해 서민들의 주거상품으로 인기를 끌고 있다 그러나 아파트에 비해 주차공간,편의 시설,녹지공간,등이 부족하고, 주거환경이 열악한 경우가 많으므로 투자에 유의 해야 한다. 서울에서는 광진구, 은평구, 서대문구, 마포구, 관악구, 성북구, 도봉구, 강서구,구로구등이 대표적인 빌라 밀집 지역이다. 빌자를 매입할때는 대지지분과 전용면적을 파악하고 가구당 1대이상의 주차장을 확보한 곳인지 따져 보는 것이 좋다. 특히 최근에 지어진 빌라는 아파트형 건축구조와 첨단설비 및 여유로운 공간으로 건축 되었기 때문에 생활하는데 편리하다.

오피스텔 투자 요령.

오피스텔은 시장상황에 따라 규제가 반복되고 금리변동에따라 수익률이 민감하게 움직인다. 따라서 입지,대중교통 접근성, 공급과잉여부, 주거환경 등을 잘

조사해야 한다. 특히 오피스텔은 매월 안정적인 임대수익을 얻는 수익형부동산이기때문에 수익율이 시중금리 대비 2배이상은 되야한다. 주 수요층이 1~2인 가구다. 따라서 가격이 다소 비싸더라도 수요가 많은 곳에 투자하는 것이 좋다. 마지막으로 주거환경, 편의시설,주차공간이 여유로운지 주변 위해시설,혐오시설의 없고 쾌적해야 더 높은 임대수익을 올릴 수 있다.

도시형 생활주택으로 안정적인임대 수익을 추구하자.

도시형 생활주택이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시지역 내에 주택건설 사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상300세대 미만의 공동 주택을 말한다. 종류는 원룸형, 단지형 다세대주택, 단지형 연립주택 등이 있다. 

도시형 생활주택투자에 성공하기 위해서는 첫째 임대수익율을 철저히 분석해야 한다. 현재 경쟁상품인 오피스텔과의 차별화 실패로 임대수익률이 점점 하락하고 있다. 둘째는 적정입지를 선택하라. 지하철을 중심으로 대중교통의 접근성과 주거 환경이 좋은 곳이 좋다. 서울의 경우 신촌,이대,홍대등과 업무시설이 밀집한 강남,역삼,을지로,광화문 등이 좋다. 셋째는 과잉공급을 확인하라. 통계를 보면 2009년 1688가구에서 2013년 6만9천 가구가 공급되었다. 과공급에 대한 임대수익률 하락과 투자에 대한 열기도 식고 있음을 주의해야 한다.

상가주택,의외의 투자수익을 얻을 수 있다.

상가주택은 점포겸용 단독주택을 말한다. 1층은 점포, 2~4층은 주택으로 활용 할 수 있는 단독주택이다. 상가주택은 안정된 임대수익을 노리는 투자자들에게 각광을 받고 있고 지역마다 차이는 있지만 가구수가 5가구까지 완화 된 곳도 있어서 관심이 증가하고 있다. 상가주택은 토지비와 건축비를 합하면 10억원이 넘는 초기자금이 필요하기때문에 자본계획을 철저히 세운후 투자해야 한다. 임대수요,주변 상업시설, 주변인구 유동등을 잘 파악해야 한다.

전원주택과 공동주택의 장점을 살린 타운 하우스

타운하우스란 수직적으로 복층형식, 수평적으로는 합벽식구조인 저층의 공동주택이다. 법적으로는 연립주택에 해당한다. 단독주택의 정원과 울타리를 공유하면서 개인의 프라이버시를 보호해 방법과 관리의 효율성을 높인 주거 형태이다. 아파트의 단점인 층간소음이 적고 정원,텃밭,바비큐장등의 편의시설을 설치해 입주민 커뮤니티 형성이 용이 하다.타운하우스는 영국 귀족들이 거주하는 교외형 주택을 의미하는데 대형평형위주의 공급구조와 높은 분양가로 시장은 활성화 되지 못하고 있다. 따라서 시세차익도 어렵고 환금성이 떨어지는 문제등이 있다. 향후 중소형으로 아파트 수준으로 가격이 하향평준화 되면 시장이 활성화 될 것으로 보인다.

월세급등으로 임대료에 부담을 느낀 사람들이 방을 나누어 사용하는 셰어하우스가 날로 인기다. 셰어 하우스는 한집에서 방은 각자 쓰면서 주방,거실,세면실,화장실등을 공동으로 사용하는 주거형태다. 입주 조건도 20~30대로 연령을 제한하거나 독신등의 조건을 내걸어 운영하는 형태등이 있다. 운영형태에 따라서 개인형, 기업형, 공공형,조합형, 세대융합형등이 있다. 

도심형 실버타운의 시대가 오고 있다.

실버타운이란 노인주택단지로 고령화 시대라는 트렌드에 어울리는 부동산 주거 상품이다. 실버타운 개발이 가능한 곳은 도시지역에서는 일반주거지역,준주거지역,생산녹지지역,자연녹지지역,이며 기타 지역에서는 조례로 정할 때 가능하다. 실버타운개발시 유료노인복지주택은 건축법상 공동주택이 아니고 노유자 시설이므로 1가구2주택과도 무관해 다주택자도 분양이 가능하다. 분양후 타인에게 양도가 가능하고 시세차익도 가능하다. 마지막으로 유료노인복지주택은 소유자와 실제거주자가 달라도 관계가 없다 즉 분양받은 사람이 거주하지 않고 임대해도 된다.

전문가도 당하는 기획부동산 

고수는 땅에 투자 한다.

기획부동산이란 부동산을 기획해 수익을 내는 회사,사업을 말한다. 법률적인 용어는 아니며, 부동산시장에서 자연적으로 생겨났다. 기획부동산은 과거 불특정 다수를 대상으로 현혹해 고가에 토지를 매도한 후 회사를 정리하는 영업방식을 사용했다. 이 방식이 최근에는 영업사원을 모집한 후 그들의 친척 지인들에게 부동산 매물을 소개하고 매매하면 일정 수수료를 주는 것이다. 따라서 주변 지인에게 부동산을 소개 받을 때는 각별히 주의 해야 한다.

기획 부동산에 당하지 않으려면 그 회사에 대하여 자세하게 알아본후 정부 또는 자치단체의 계획을 정확하게 확인해야 한다. 특히 공유 지분에는 투자하지 마라. 공유지분은 재산권 행사에 많은 어려움이 생긴다.

토지 투자 요령

토지는 4m이상 도로에 인접하고 전면이 도로에 길게 접할 수록 이용가치가 높다. 경사도 낮은 땅도 주의 사항이다. 겨울철에 사야 암석이나 경사등의 모습을 제대로 볼 수 있다. 임야는 가격이 상대적으로 낮아 적은 돈으로 토지를 매입하려는 사람들이 선호해 왔다. 임야는 산림전용 및 개발허가 여부가 투자의 관건이다. 보존산지처럼 활용도가 떨어 지는 땅은 적당하지 않다. 농지는 특성에 따라 가격이 천차 만별이고 규제도 다르기때문에 특별히 주의해야 한다. 토지거래 허가구역에서의 토지를 매입하고 싶은 경우에는 미리 주민등록을 땅의 소재지로 옮겨야 명의이전이 가능하다. 토지거래계약 허가를 받고 토지를 취득한 후 의무이용기간이 농지는 2년,임야는3년 개발 사업용 토지는 4년, 기타 토지는 5년이다. 피해야 할 농지로는 주변이 온통 농림지역인 곳, 농업진흥구역 내의 농지와 농업보호구역 내의 농지, 맹지인 농지, 경지정리 가 잘 된 농지, 건축 허가시 상하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지는 기피 대상이다.

경매를 모르고는 부동산 전문가라 할 수 없다.

경매와 공매의 차이점

법률적으로 경매는 민사집행법,공매는 국세징수법에 따른다.

매각예정가격이 유찰을 거치면서 차감되는 정도에 차이가 있다. 경매는 차수별 20%씩 차감되는 데 공매는 예정가의 50%를 한도로 매회마다 1차 공매예정가격의 10%씩 차감된다.

대상 물건 취득시 농지취득자격증명서 제출이 필요한 시기가 차이난다. 경매는 낙찰 허가 결정전 공매는 캠코에 소유권이전등기촉탁 신청시 제출이다.

대금납부기한 차이도 경매는 낙찰 허가후 통상 30~40일이며 공매는 매각결정일로부터 1천만원 미만의 경우 7일 이내, 이사의 경우 60일 이내로 한다.

잔여대금 미납시 입찰보증금 처리 차이로 경매는 배당할 금액에 포함되는데 공매는 국고 및 지방자치단쳬금고에 귀속된다.

마지막으로 대금 미납한 전 낙찰자의 매수 자격 제한은 경매의 경우 입찰불가로 엄격한데, 공매는 매수 제한 규정이 없다.

부동산 관련 세금에는 어떤 것이 있나?

부동산 세금은 부동산의 취득,보유,처분,상속,증여와 관련된 세금으로 구분된다.

취득과 관련된 세금으로는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세등이있다.

보유관련 세금은 재산세와 종합부동산세등이 있고 매년 부과된다.

처분과 관련된 세금은 양도소득세등이 있다. 양도소득세는

부동산 거래 후 양도차액에 부과하는 세금이며 아파트분양권등 권리등에도 발생한다.

상속과 증여관련 세금은 상속세,증여세로 사망에 의한 부동산상속시 발생하는 것이 상속세, 타인에게 부동산을 유무상으로 증여할때 부과하는 세금이다.

수익형 부동산 투자 가이드

상가 권리금 제대로 알고 투자 하자.

정부는 분쟁이 지속되어온 상가권리금에 대한 해결을 위해 상가건물임대차보호법을 개정 했다. 법안의 주요내용은 건물주가 바뀌어도 상가 임차인은 임대차 계약기간 5년을 보장 받고 권리금 보호를 위해 계약이 끝나는 임차인이 새로운 임차인을 구해오면 건물주가 계약 체결을 거부 할 수 없도록 한다는 내용이다. 정부가 추진중인 상가권리금 보호제도는 상가건물을 재개발,재건축 할 경우 기존 세입자의 권리금을 어떻게 보호 할 것인가 명확한 기준이 ㅇ벗다. 임차한 상가가 경매에 넘어 갈 경우 권리금 보호에 대한 방안도 없다.

상가투자 요령

아파트 상가 는 최소 1천세대 이상의 단지로 중대형평형이 많은 곳은 피하는 것이 좋다. 근린상가는 신규택지개발지구 내 상가를 구입 할 경우에는 교통량의 흐름과 택지 내 세대수,평형대,등을 고려해야 한다. 주상복합 상가는 투자에 신중을 기하여 야 한다. 중심 상가는 역세권이 좋고 상가주택의 경우 주변 아파트등 세대수가 많이 늘어나면 대형상업시설 발달로 쇄락할 수 있다. 향후 주변 상권형성 가능성에 주의 해야 한다.

황금알을 낳는 창고 임대업을 알아두자.

창고 임대업은 다른 부동산과 달리 장기 임대가 가능하고 공실에 대한 위험이 적다.

그러나 입지별로 수익률 차이가 많고 가능한 토지 건폐율이 낮으며 환금성이 낮은 단점을 투자기 고려 해야 한다.화재에 취약하므로 보험등의 대비책 마련은 필수다.경기도 인근의 용인, 광주, 평택, 안성등이 좋지만 이미 토지가격이 많이 올라 쉽지 않다. 아직 까지 상대적으로 저렴한 여주,이천등 영동선과 중부내륙고속도로 인접을 고려해 보자.