지역 투자 제안(부동산 수익률의 제왕, 김태종)

0.1% 자수성가 재테크 따라 잡기

부동산 수익률의 제왕

김태종 저 

 단숨에 보는책 (keynote!)

경기도 

주택 투자 길라잡이

지금 이 순간에도 천정부지로 치솟는 서울 아파트 전세가에 부담을 느끼는 사람들이 서울 인근 경기도로 이주 하고 있습니다. 2016년 3월 기준 서울 아파트 평균 전세가는 4억 244만원이고, 경기도 아파트 평균 전세가는 2억 4034만원입니다.

최근 들어 서울보다 전세가가 낮은 경기도로 이주하는 사람들이 늘자 경기도 아파트의 전세가가 크게 올랐고, 2016년 3월 기준 경기도 의 전세가율 은 서울 보다 높습니다. 2015년 수도권 아파트의 전체 거래량은 32만 5288건인데 이중 서울에서는 10만 5284건이 거래 되었고, 경기도에서는 그보다 많은 17만 7938건, 인천에서는 4만 2066건이 거래 되었습니다.

앞에서 저는 소자본으로 높은 수익률을 올리기 위해 전세가율이 높은 아파트를 찾아야 한다고 했습니다. 그렇다면 경기도에서 전세가율이 높은 지역은 어디일 까요?

2016년 3월 기준 수도권에서 전세가율이 높은 순위는 경기도 군포시, 서울시 성북구, 경기도 의왕시등입니다. 경기도에서는 군포시,의왕시,안양시,고양시의 전세가율이 높은데, 이지역에 주목해야 합니다. 

앞으로 이 지역들에서는 전세 수요에서 매매 수요로 전환하는 사람들이 늘 것이기 때문입니다. 그런데 경기도에서는 전용면적 85㎡ 미만의 중소형 아파트와 2~3억원대의 아파트가 가장 많이 거래 되었습니다. 판교와 가까운 경기도 성남시 분당구 이매동의 아파트를 예로 들면,분당은 한때 버블 세븐 지역이었기때문에 중대형 아파트가격이 많이 하락하였는데, 성남시 분당구 이매동의 아름건영아파트 49평은 2007년 1월에 11억원 최고점을 찍은 후, 2016년 4월 현재 6억 1천만~6억 6천만원의 시세를 형성하고 있습니다. 그런데 이 아파트의 인근에 위치한 이매삼성아파트 23평은 지금 이순간에도 최고점을 갱신하고 있습니다. 이 아파트는 2016년 4월 현재 치고점을 갱신했는데, 이아파트의 전세가는 3억9천만원에 이르고 있습니다. 이처럼 같은 지역이더라도 중대형보다 중소형 아파트가 인기를 얻고 있습니다.

경기도에서 전세가율이 가장 높은 군포시는 실수요층이 선호하는 중소형아파트의 비중이 높고 산본신도시가 있어서 편의시설 등이 잘 갖춰진 편입니다. 

저는 주택가격에 가장, 큰 영향을 끼치는 것은 물가라고 생각하는데,우리나라의 주택가격은 물가에 비해 결코 비싼 편이 아닙니다. 최근 출근간된 <나는 부동산 싸게 사기로 했다>에는 주택 가격과 물가지수의 관계에 대해 자세히 설명 되 있습니다. 우리나라의 경우 주택가격이 물가보다 빨리 오르고 있지 않기 때문에 주택가격에 거품이라 볼 수 없습니다. 우리나라의 주택가격이 가장 고평가 되었던 1980년대 후반 호황에 힘입어 주택가격이 물가지수보다 크게 올랐습니다. 하지만 1998년에는 IMF 외환위기로 주택가격이 폭락해 물가지수보다 크게 낮아 졌습니다. 

앞으로 10년간 우리나라의 1인당 GDP는 무디스의 경우 2016년 한국의 경제성장률을 2.5%로,2020년 까지 연 평균 2.9%를 전망 했습니다. 저성장 기조는 이어지지만 1인당 GDP 3만달러시대가 조만간 열릴 것입니다.

결국 국민소득과 물가가 오른느 만큼 우리나라의 주택가격은 꾸준히 오를 수 밖에 없으므로, 서울은 물론 경기도 아파트 전세가와 매매가는 앞으로도 상승할 전망입니다.

신분당선이 경기 남부 아파트 가격을 끌어 올릴 것이다.

2016년 1 월 정자역에서 광교역까지 신분당선이 연장 되었습니다. 이로 인해 광교와 수지,분당, 판교, 강남으로 이어지는 항금라인이 생기게 되었습니다. 현재 분당, 판교, 수지의 중소형 아파트는 수요에 비해 공급이 부족한 상황입니다. 게다가 판교테크노밸리는 더욱 확장 될 것입니다. 

용인시의 수지구는 2008년 금융위기의 여파로 매매가 크게 하락하고 미분양이 속출했던 대표지역이었지만, 2014년 신분당선 연장 호재로 2007년 당시 최고가를 회복했습니다. 동천마을 현대홈타운 2차 아파트를 예를 들면, 2016년 4월 기준 이아파트 24평의 전세가는 3억2천만원, 매매가는 3억7천만원입니다. 이 아파트는 1년전 2015년 3월에 전세가가 2억5천만원에 매매가 3억2천만원이었는데 1년사이 전세가가 7천만원이 오르고 매매가가 5천만원이나 올랐습니다. 신분당선 수지구청역과 도보로 5분거리에 위치한 수지구 풍덕천동 한성아파트 23평 역시 1년세에 전세가가 5천만원 오르고, 매매가가 3천만원 올랐습니다. 전세가와 매매가  갭차이가 2천만원으로 이 정도로 투자가 가능합니다. 수지 지역에 투자 하시면 2년간 연수익율 50% 정돈느 거뜬히 올릴 수 있을 듯 합니다.

수지보다 좀 더 주거 환경이 좋으면서 서울 강남과 가까운 곳을 원하신다면 분당을 추천 드립니다. 판교에 비해 오래된 아파트들이 많지만 가격이 낮아 장점입니다. 게다가 신규 공급 물량이 많지 않아 안전한 지역입니다. 분당에서는 성남시 분당구 이맫매동의 이매삼성아파트 23평을 추천합니다. 이 아파트 역시 주거 환경이 좋습니다. 전세가 대비 매매가가 1년사이 급등하는 지역으로 전세가 대비 매매가가 4천만원 정도로 투자가 가능합니다. 또 다른 아파트로는 상록마을 우성아파트를 추천합니다. 이 아파트 26평은 1년전(2015) 대비 급등 지역으로 26평과 32평형 모두 1억원으로 투자가 가능한 지역입니다.

끝으로 2억원 이상 투자 여력이 있으시다면 판교와 광교의 아파트들에 투자하시는 것도 좋을 듯 싶습니다.

     

일산과 평촌,산본, 1기 신도시 아파트 옥석 가리기

서울을 중심으로 전세가와 매매가가 오르자 상대적으로 가격이 낮은 1기 신도시가 또다시 인기를 끌고 있습니다. 게다가 2014년 9.1 부동산 대책에 수도권 신도시를 더이상 만들지 않겠다는 반사이익을 얻고 있는 것입니다. 

몇년 전부터 갭투자하는 사람들이 몰리면서 상당수의 소형아파트들이 이미 최고점을 넘었습니다. 하지만 중대형 아파트들은 아직도 회복을 못하고 있습니다. 아마 모든 1기 신도시 아파트는 인기를 끌지 않을 것입니다. 현재 일산의 아파트는 분당, 평촌, 중동, 산본 등 5대 신도시중에 가격이 가장 낮아 졌습니다. 그이유는 20년 이상 노후 아파트들로 2기 신도시인 운정신도시와 김포한강신도시의 아파트들이 인기를 끌지 못했기 때문입니다. 또한 삼송지구는 2013년 까지만 해도 가격하락세를 보였습니다. 그러다 전세난민의 삼송지구 유입으로 삼송지구의 아파트 가격이 크게 올랐습니다. 게다가 일산신도시에는 한류 월드가 조성되면서 킨텍스 제2전시장,원마운트, 한화아쿠아리움,이마트타운,등등 이 들어 서고 있습니다. 한화꿈에 그린과 킨텍스우너시티등의 주거시설도 들어 설 것입니다. 따라서 한류월드에 신규 분양하는 아파트들은 앞으로 일산을 대표하는 랜드마크가 될 여건을 갖추어서 큰 인기를 끌고 있습니다. 일산지역의 기존 아파트 시세가 다른 신도시에 비해 낮은 편이므로 서울처럼 높은 분양가를 책정할 수 없습니다. 평당 대략 1,500만원에서 1700만원 대입니다. 이처럼 분양가가 낮으니 입주가 시작되면 평당 2천만원까지 오를 듯 싶습니다. 따라서 한류 원드 ㅇ니근 주변의 아파트주에서 주엽동의 문촌마을 19단지 신우아파트 32,28평형 모두 6천만원이면 갭투자가 가능하니 참고 하시기 바랍니다.

한류월드에서는 좀 멀지만 일산서구의 후곡마을 9단지 LG롯데 아파트 를 추천합니다. 이아파트 32평형은 7천만원으로 투가가능하며 28평형은 4천만원이면 투자가 가능합니다. 아직까지 일산의 기존 중대형 아파트들은 가격 회복을 못하고 있습니다. 후곡마을, 문촌마을, 강선마을, 등 일산 서구의 중대형 아파트는 물론 양지마을, 정발마을, 강촌마을, 백마마을등 일산동구의 중대형 아파트들은 중소형 아파트와 가격차가 크지 ㅇ낳을 정도로 가격이 낮은데 전세가율은 80% 이릅니다. 

  

자 이제 외곽순환도로를 타고 평촌으로 가봅시다. 

일산과 달리 평촌은 평촌 더샵 센트럴 시티와 힐스테이트 에코 평촌을 제외하고 주변에 신규공급되는 아파트 단지가 거의 없는데, 새로운 경쟁자가 없어 기존 아파트에 관심이 갑니다. 평촌의 인기 아파트는 다음과 같습니다. 귀인마을 현대홈타운은 평촌신도시에서 비교적 최근인 2002년에 입주한 아파트입니다. 이 아파트는 우수학군인 귀인초, 귀인중이 속합니다. 범계역과 평촌중앙공우너 먹자골목이 있고, 평촌IC도 지척에 있습니다. 이 아파트 33평형은 9천만원정도로 투자가 가능 합니다. 24평형은 8천만원대에 투자 하 실 수 있습니다. 평촌에서 비보다 적은 비용으로 투자하시고 싶으시다면 무궁화마을 금호아파트 31평형으로 이 아파트는 6천만원으로 투자 가능합니다.

이제 평촌에서 남서쪽으로 더 내려가 산본 입니다. 산본은 1기 신도시 뿐만 아니라 수도권 전체에서 전세가율이 가장 높은 지역 입니다. 이 지역은 최근 몇년 동안 소형아파트 가격이 가장 많이 오르기도 했습니다. 산본의 인기 있는 아파트는 다음과 같습니다. 설악마을 주공8단지 아파트는 96년에 입주해 비교적 마감재가 깔끔하여 신혼부부들에게 인기 있습니다. 산본역에서 도보 15분 거리로 18평형이 1년사이 (2016년 4월현재) 전세가가 1억2천5백만원에서 1억 4천만원으로 매매가가 1억 4천5백만원에서 1억 6천5백만원으로 올랐습니다. 2500만원이면 투자가 가능합니다. 

충무마을 주공2단지 아파트는 산본역사와 브릿지로 연결되어 산본역에서 2분 거리에 위치하며, 중심상업지역과 뉴코아아웃렛과 이마트등의 편의시설이 가까워 편리한 단지 입니다. 19평형은 2500만원대면 투자가 가능합니다. 

산본 역시 노후화된 아파트들이 많아서 래미안하이어스 아파트는 새아파트에 대한 수요층에 인기 아파트입니다. 2010년 입주했고 26평형은 5500만원이면 투자 가능합니다.

의정부, 수도권에서 한 박자 늦게 가격 상승하는 아파트를 선점하라

의정부는 현재 새로운 변화를 맞고 있습니다. 과거의 의정부는 파주, 연천, 포천, 동두천과 더불어 군사도시의 이미지가 강해서 부동산 가격이 크게 오르지 않았습니다. 하지만 2007년 미군부대부지 반환부터 2012년 경기지방 경찰청 제2청사 입주, 2014년 경기도교육청 북부청사 가 입주했습니다. 

우선 의정부의 장점은 수도권에서 주택가격이 가장 낮은 편에 속한다는 것입니다. 가격이 낮은 만큼 1기 신도시 보다 한박자 늦게 상승항 여지가 있습니다. 현재 가장 인기 있는 지역은 호원동지역인데 역세권 아파트인 신일 유토빌아파트는 호원동에서 가장 인기 있습니다. 이 아파트 26평형은 전세가 1억6천5백만원에서 2억5백만원으로 매매가는 2억3천5백만원에서 2억6천만원으로 올랐습니다. 이아파트는 연 수익률 30%이상을 기대 할 수 있습니다. 

      

의정부에서 가장 비싼 아파트는 1,7호선 도봉산역 인근에 있습니다. 수락리버시티아파트 1,2단지 인근에는 중랑천이 흐르고 수락산이 둘러싸고 있습니다. 3,4단지는 서울시 노원구 상계동에 속하는 지라 서울 생활권이라해도 무방합니다. 이 아파트는 24평형이 1년사이 전세가 2억 1천5백만원에서 2억6천만원으로 매매가 2억7천만원에서 2억9천만원으로 3천만원이면 투자가 가능합니다. 이 지역은 수도권 다른 지역보다 한박자 늦게 오르기 시작했으니 향후 가격이 더 오를 것으로 보입니다.

이 밖에도 의정부에는 경전철 개통으로 수혜를 입은 아파트들이 있습니다. 신곡동은 중랑천을 끼고 있으며 학교와 학원, 병원  등 기반 시설을 잘 갖추고 있어 의정부에서 가장 많은 인구가 사는 곳입니다. 동오역 인근에 극동,동성 아파트를 추천합니다. 열린맘근린공원과 최근 경기도청 북부청사가 입주해 신흥 상권이 형성 되고 있습니다. 이 아파트 24펴형은 전세가가 1억2천5백만원에서 1억4천만으로 매매가가 1억6천5백만에서 1억8천5백만원으로 올랐습니다. 이 아파트는 4500만원이면 투자 가능 합니다. 

끝으로 한가지 변명 아닌 변명을 말씀드리면 이 책에는 소개하지 않았지만 남양주와 구리, 부천, 광명, 의왕 그리고 인천등에도 좋은 매물이 얼마든지 있습니다. 하지만 이 책에서는 제가 트자 했거나 관심을 두고 있는 지역의 매물만 소개 했습니다.    

지방 주택투자 길라잡이

2030년까지 개발호재가 있는 세종시 주택시장에 주목하라

2220만평 규모의 행정복합도시로 개발되고 있는 세종시에는 2030년 까지 총사업비 22조 5천억 우너이 투입될 예정이고, 20만 가구의 주택이 들어설 것입니다. 한국감정원 시세에 따르면 2012년 12월 1채 평균 매매가는 1억4325만원 이었습니다. 하지만 2016년 2월 기분 세종시 아파트 평균 매매가는 2억 761만원으로 2012년 12월에 비해 44.9%올랐습니다.

하지만 얼마 전까지만 해도 세종시 아파트에 투자할 때는 한가지 단점이 따랐습니다. 전세가율이 낮았습니다. 세종시의 전세가율이 낮은 이유는 아파트 공급이 많았기 때문입니다. 그런데 최근 들어 세종시의 전세가율이 높아지고 있습니다. 

그렇다면 세종시에서는 어떤 아파트에 투자해야 할까요? 부동산 고수들 사이에서는 아기울음소리가 들려야 부동산 가격이 오른다는 말이 정설로 받아 들여 지고 있습니다. 현재 세종시에서 초등학교가 가장 많은 지역은 1,2생활권이고 이지역은 젊은 층이 선호 합니다.  1-1생활권은 세종시 중심에서 다소 떨어진 왹곽지역입니다. 대신 집값이 저렴하고 교육환경이 좋아 젊은 층에 인기가 있습니다. 여기 위치한 가락마을 11단지 중흥 에듀카운티 아파트는 2016년 2월 입주한 아파트 입니다. 25평형인 이 아파트는 한달만에 전세가 1억4천만원에서 1억6천만원ㅇ,로 매매가는 2억1천만원에서 2억 1천5백만원으로 올랐습니다. 5500만원이면 젊은 층이 선호하는 아파트에 투자 가능합니다.

1-2생활권에 범지기마을8단지 푸르지오 30평형은 9500만원에 갭투자가 가능합니다.

1-3생활권은 가재마을5단지 세종엠코타운 아파트를 추천해 드리고 싶습니다. 25평형은 8천만원에 34평형은 1억2천만원에 투자하실 수 있습니다.