상승,하락 부동산 전망? (앞으로 5년 부동산 상승장은 계속 된다. 오윤섭)

앞으로 5년,부동산상승장은 계속된다

닥터 아파트 CEO 오윤섭의 부동산으로 돈버는법

2017년 투자 유망지역을 말한다!

10년 만의 대세 상승장, 길잡이가 되는 책

 

단숨에 보는책 (keynote!)

지은이의 말

10년 만에 찾아 온 상승장을 즐거라!

지난 25년간 부동산 기자로, 또 닥터아파트 대표로서 부동산시장을 남과 다른 눈으로 들여다본 경험이 이책에 고스란히 담겨있다.

드디어 10년 만에 찾아온 부동산 상승장이 언제 끝날지는 아무도 모른다.2019년까지 갈지,2023년까지 갈지 모른다. 규제책이 쏟아 진다고 바로 조정장세가 오는 것은 아니다. 하지만 분명한 사실은 영원한 오르막도 없다는 것이다. 공급 부족이 해소되면 1~2년 이후 조정 장세가 올 수 밖에 없다.공급과잉 후유증이 국지적으로 예상보다 빨리 올 수 있다. 10년 만에 찾아온 상승장에서 이책이 장세에 휘둘려 조바심에 추격매수를 하거나 너무 빨리 매도하는 실수를 하지 않도록 도움을 주는 뿌리 깊은 나무가 되었으면 좋겠다. _저자

10년 만의 대세 상승기, 기회를 잡아라.

상승장이 2019년까지 계속 되는 이유

과연 상승장이 언제까지 지속 될것인가를 주택시장 10년 주기설을 통해 들여다 보겠다. 어디까지나 예측이니 참고만 하라.

상승과 하락을 반복하는 이유는 타임래그 때문,

주택시장은 5년 주기로 왜 상승과 하락을 반복하는 것일까? 그 이유는 주택시장이 신규주택공급을 하려면 최소 3년에서 최대 7년이 걸리는 타임래그(Time-lag)산업이기 때문이다.

KB국민은행이 매달 공인중개사를 대상으로 설문조사를 통해 발표하는 매수우위지수 추이를 보면 2005~2009년은 매수우위, 2010~2014년은 매도우위, 2015이후에는 2016년 들어서 더더욱 매수우위를 나타내고 있다.

수도권 상승장은 5년 이상 지속 된다.

2020년 전후까지 공급과잉에서 자유롭다고 본다. 지금당장 투자가치가 높은 아파트로 갈아타자.

시장은 언제나 옳다.시장에 순응하라 - 제시 리버모어(주식시장의 전설적 트레이더)

사려고 했던 분양권이 2개월 만에 5천만원이 올랐는데 어떻게 하면 되냐고 물어보는 사람이 있다.

그건 바로 당신의 의견,즉 판단이 틀렸다는 것이다.매수하기 보다는 보합세를 기다리던 당신의 판단이 틀렸다면 시장상황에 따라 의견을 바꾸어야 할 것이다. 시장은 언제나 옳다고 생각해야 한다.

시장에 남보다 빨리 진입하라

시장 진입을 신속히 하라는 의미이다. 가격이 움직이는 이유를 너무 알려고 하지 말라는 뜻이다. 어차피 시장이 어떻게 흘러갈지 확실히 알 수 있는 사람은 없다. 집값 움직임을 완벽하게 설명해주는 이론은 존재 하지 않는다.자주 틀리는 예측만 하지 말고 시장에 진입 해서 신속하게 투자하는 것이 중요하다.

전세가율 하락은 대세 상승 징후다

전세가율 하락에 숨겨진 의미를 알아야 한다. 전세가율 하락은 매매가 대세 상승의 징후이다.

2014년 회복기를 거쳐 2015년 본격적으로 서울 아파트값이 상승했다.하지만 전세값 상승이 가파른데다 입주물량까지 적어 전세가율은 2015녀 7월 70%돌파 했다.

하지만 서울 아파트 전세가율 3기를 맞은 2016년들어 상황은 바뀌었다. 강남권에부터 전세수요가 주춤해 졌다.세입자가 오른 전세금만큼 월세로 부담하는 반전세로 재계약하거나, 매매수요로 돌아서면서 전세난이 진정 되었다.

반면 매매가는 지난 2016년 3월 개포발 재건축 광풍이 불면서 상승폭이 커졌다.그해 4월이후 강남권을 시작으로 서울 전지역에서 재고아파트가 상승세를 보였다.그래서 2016년 7월 서울 아파트 전세가율이 7년만에 하락한 것이다.

 

2017년 이후의 전세가율과 집값시나리오

앞으로 2017년 이후 주택시장은 성수기를 중심으로 매매가 상승률이 전세값 상승률 보다 높을 것이다. 따라서 전세가율은 점차 낮아 질 것이다.

구매력만 된다면 무주택자는 내집 마련이 빠를 수록 좋다.대출규제가 강화되기 되기전에 말이다. 자금여력이 있는 투자라면 3년이상 장기 투자 할 수 있는 저평가 아파트를 매수해야 한다.

10년 만에 찾아온 상승장(기차)에 올라 타야 한다.물론 기차가 어디로 가는지는 알고 올라타야 할 것이다.

우리는 지금 오늘은 상한가가 내일의 하한가가 되는 상승장 한가운데 있음을 명심하자. 

2018년까지 주택구입을 미루면 안 되는 이유

공급과잉으로 집값이 떨어지면 사려고 마라

2016년 매매가는 이제 다시 돌아 오지 않는다

개미들이 2018년 이후로 주택구입을 미루는 이유는 공급과잉때문이다.입주물량이 몰리면서 수요보다 공급이 많은 공급초과로 인해 집값이 하락하는 경우 때문이다.

최근사례로는 2008년 잠실 재건축아파트와 2012년 판교,광교 등 2기 신도시 입주물량이 많았을 때 발생 했다.하지만 이는 주택시장 침체기, 글로벌 금융위기, 입주 물량 폭탄 등 삼각파도가 발생한 경우다. 10년 만에 찾아 올까 말까하는 매우 드문 사례다.

공급이 제한된 정비사업지는 상승장이 가장 길다.

그럼 수도권은 어떨까?

결론적으로 말하면 5년이 아니라 그 이상 지속될 가능성도 높다. 박근혜정부가 대규모 택지개발을 중단한 상태에서 신규주택공급은 재건축 등 정비사업 중심이 되고 있다. 특히 정비사업이 가장 활발해 멸실 주택을 뺀 순공급물량이 마이너스인 서울은 2025년까지도 공급과잉을 걱정하지 않아도 될 것이다.다만 민간택지 분양물량이 쏟아지고 있는 용인,화성,평택 등의 경기 남부권은 2018년 이후 국지적으로 공급과잉 후유증을 겪을 가능성이 높다.

2017년에 아파트를 살때는 2019년 이후 상승장 마감에 대비해야 한다.

블루칩이 너무 올랐다면 옐로칩을 적극 공략해야 한다.(한마디로 도심권,강남권 정비 사업 아파트를 사면 된다)

 

10년 만에 찾아온 상승장 투자전략

예측하지 말고 가치에 집중하라. 상승장에서는 시세에 비해 내재가치가 높은 아파트를 찾아서 사면 된다. 장세에 휘둘려 추격매수를 하라는 뜻이 아니다. 군중심리에 동요하지 않고 기회를 포착할 수 있는 안목이 중요하다.

저지를 수 있는 개인 펀더멘털도 중요하지만 저지르는 아파트의 펀더멘털이 더 중요하다.

지하철 개통만으로 선호하는 단지라면 수요가 빈약한 곳이다.학군과 역세권을 함께 갖춘 새 아파트가 좋다.

물들어올때 노 저어라라는 말이 있다.물이 빠져나간 뒤 배가 바닥에 닿아 있을 때는 아무리 기를 써도 배가 꼼짝하지 않는다.

부자가 될 수 있는 것과 부자가 된 것의 차이는 머릿속에 들어 있는 생각을 끄집어 내어 행동을 옮겼는냐,생각만 했느냐의 차이가 있다.

그때 내말대로 반포주공아파트만 샀더라면, 안산으로 가지말고 그때 강남으로 왔었다면. 대출이라도 받아서 개포주공아파트를 샀더라면 등 내가 그렁게 행동했으면 물론 현재의 수십배 이상의 부자가 되었을  것이다. 그러나 중요한 것은 내가 행동 하지 않았다는 점이다.

갭투자가 아니라 레버리지투자를 하라

갭투자는 전세와 매매의 동반상승을 전제로 한 것이다.상승장이 멈추면 매매와 전세가 동반 하락 할 가능성이 높다. 따라서 레버리지 투자를 해야 한다. 

레버리지투자의 주요대상은 지은지 10년 안팎의 역세권 소형 아파트다.소액 기준이 모호하지만,갭투자가 5천만원 이내의 투자비가 필요한 데 비해 레버리지 실투자비는 1억원 안팎이다. 기준은 

정비사업 주변의 아파트,직주근접,역세권,중소형 아파트여야 한다.

수도권에서 심리적인 거리의 한계선은 일산,남양주 별내 및 다산신도시, 안산, 수원 광교신도시까지로 본다. 서울 외곽순환도로 안에 위치한 지역의 아파트라 보면 된다.(시흥,남양주 마석,파주는 심리적 거리 한계선에서 멀다)

서울지하철에서는 3.8.9호선이 황금노선이고,분당선,신분당선,공항철도가 황금노선이다.

아파트 평형은 아무리 넓혀도 34평형 이하를 사야하고 초등학교가 가까워야 한다.

부자들은 이미 먼저 아파트를 매수 했다.

부자들은 2013년부터 본격적으로 부동산 매수에 나섰다.일찌감치 부동산을 매수한 부자들은 상승을 즐기고 있다.

부동산 부자와 개미는 주택시장 악재에 대응하는 행동이 뚜렷하게 차이난다.

먼저 금리 인상이다. 개미들은 미국의 금리인상이 되면 대출이자가 늘어나니 집을 사면 안된다고 했다. 2015년 12월 미국금리 인상 이후 국내 금리는 오히려 인하되었고 집값은 폭등했다. 반면 부자들은 금리 인상 이후에도 매매가 상승폭이 큰 아파트를 끈임없이 찾는다.  

KEB하나은행과 하나금융경영연구소가 금융자산 10억원 이상을 보유한 PB고객 1,099명을 대상으로 조사한 2015한국부자보고서를 보면 부동산 부자들은 2014년에 대출을 받아 부동산 비중, 특히 재건축 단지를 중심으로 아파트자산비중을 늘렸다.

서민이 주택구입을 서둘러야 하는 이유

대출규제의 최대피해자는 돈이 부족한 서민이다.

대출규제는 상대적으로 소득이 적은 30~40대 서민이 직격탄을 맞는다. 재고 아파트나 분양아파트로 내집을 마련하려는 서민들을 더욱 힘들게 할 것이다. 무주택 세입자는 대부분 비자발적 반전세 난민을 선택해야 할 것이다. 하지만 이런 악재장에서 내 집 마련을 하려는 서민은 역발상으로 행동할 필요가 있다. 대출이 힘들어 지고 이자 부담이 늘어난다고 내집 마련을 포기해서는 안된다.늦어도 2017년에는 내집을 마련해야 한다.소득이 적은 서민일수록 더욱 그렇다. DSR까지 도입 되니 말이다.

부동산 투자에 안목을 키워라

어수선한 주택시장에서 집값은 무엇으로 움직일까? 아파트는 주식과 마찬 가지로 투자재인 반면 주식과 달리 소비재이기도 하다.아파트는 투자재이기때문에 수급에 따라 가격이 움직인다. 즉 수요과 공급의 원리가 작용한다.

2016년 8.25대책으로 정부는 공급축소 정책을 발표했지만 이는 오히려 수요를 자극했다. 상승장에서 대출 규제, 금리인상, 공급 과잉 등 3대 악재는 일시적으로 영향을 미칠 뿐이다.상승장이 한창이었던 참여정부 시절(2003~2007년),아무리 강도 높은 규제대책도 효과가 지속되는 기간은 3개월에 불과했다.

풍선효과와 주택시장의 전망

2016년 수도권에서 시작된 여신심사 선진화 가이드라인이라는 대출규제책에도 풍선효과가 나타났다.대출규모가 줄어들고 원리금균등 분할상환으로 대출부담이 늘어나면서 재고아파트 거래량이 크게 감소했다. 반면 종전처럼 중도금 집단대출을 받을 수 있는 신규분양, 분양권 및 재개발,재건축 조합원 입주권에 수요가 몰렸다.

지난 2003년 LTV, DTI규제가 참여정부의 최대치적이라고 한다. 하지만 이런 대출규제정책이 정작 서민들의 내집 마련을 어렵게 해 전세수요가 늘어났다. 집을 살 사람이 없으니 집을 짓지않아 주택공급 부족이 발생하게 되었다.이러한 공급 부족은 2013년 하반기 이후 전국 집값을 끌어올리는 데 한 몫했다. 

부동산 대폭락을 예언 할 수 있을까?

IMF사태이후 1999년에 출간된 재태크하려면 집, 절대로 사지마라 라는 책이 있었다.

이 책의 내용은 논리적으로 구구절절 다 옳은 말이다.하지만 문제는 논리적으로 옳은 분석에 따라 투자하는 것과 투자의 성공과는 별개라는 것이다.

헤지펀드의 대부로 불리는 조지소로스는 책 『금융시장의 새로운 패러다임』(The new paradigm for financial markets)에서 현 사태를 1930년대 대공황 이후 경험하지 못했던 금융위기가 닥친것으로 진단하고 이번 위기는 엄청난 파장을 몰고와 한 시대를 종결 시킬 사건이라며 종말론적인 예언을 했다.하지만 그는 대폭락을 예언하는 시기마다 대규모 투자로 막대한 돈을 벌어왔다.

부동산시장을 비관적으로 보는 사람들은 대부분 주식, 펀드등 금융전문가다. 이러한 부동산 비관론을 주장하는 금융전문가들 중 부동산으로 부자가 된 사람이 없다. 주식도 마찬가지지만 부동산으로 부자가 된 적이 없는 사람의 부동산 비관론이나 종말론을 어떻게 신뢰 할 수 있을까?

투자에 대한 리스크를 가장 확실하게 낮추는 것은 투자하지 않는 것이다. 하지만 투자하지 않는다면 최대의 수익을 올릴 기회가 없고, 나아가 부자가 될 기회도 없다.

필립 피셔의 책『위대한 기업에 투자하라』(Common stocks and uncommon profits)에는 피셔인베스트먼트의 회장인 그의 둘째 아들 케네스 피셔가 쓴 내가 이책에서 배운것이라는 글이 실려있다.

중략 

아버지는 스스로 내려야할 결정을 앞에 놓고 절대 누구의 말도 믿지 않았다. 그분은 오로지 자신 관심을 쏟고 있는 15가지 포인트를 모두 충족 시키는 기업의 주식만 신뢰 했다.

나는(필자) 필립 피셔의 말에 전적으로 동감한다,부동산 자산이 많다면 최대3개 이하로 줄이고,침체기에는 수익률이 떨어지는 부동산을 팔고 더 나은 부동산으로 갈아 타는 기회로 활용해야 한다.그리고 투자를 하때나 매도를 하때 맞지도 않는 시장 예측에 휘둘리지 말고 펀더멘탈(내재가치)에 집중해 분석할 필요가 있다.

이 글은 본문을 축약하고 정리한 글입니다. 원문과 다를 수도 있고 차이도 있지만 본인의 필요에 의해 해석한 글임을 미리 밝힙니다.