포인트로 월세를?(뉴스테이 시대 사야 할집 팔아야 할집 채상욱)

뉴스테이 시대 사야 할집 팔아야 할 집

막오른 기업형 임대주택사업자

무주택자,전월세 세입자

그리고 집주인은 어떻게 생존하고 대처해야 하나?

지은이 채상욱

단숨에 보는책 (keynote!)

은행도 임대주택을 공급하는 현실, 한국에 뉴스테이 전성시대가 열린다.

2016년 3월14일, 하나금융지주는 KEB외환은행과 합병하면서 발생한 약 60개 중복 은행점포 부지를 제정비해서 주거용 오피스텔을 공급하는 민간기업형 임대주택계획을 발표했다. 물량은 2018년까지 총 1만호에 이른다.

뉴스테이는 앞으로 총 3가지 방식으로 추진 할 것으로 예상 된다. 첫째 방식은 청천2구역,십정2구역등과 같이 재건축,재개발과 연계한 정비사업 연계형이다. 한국 주택시장에 가장 파급력이 큰 사업 방식이다.

둘째는 하나금융지주의 은행지점을 재개발하는 것처럼 민간기업이 보유한 구도심 토지를 재개발하는 민간 제안형이다. 셋째는 공공임대주택이라는 이름으로 시행되던 LH공사가 보유한 토지에 임대 주택을 공급하는 것이다. 

첫째와 둘째가 이른바 임대시장의 판을 바꿀 게임체인져 들이다.

주택시장의 만년 조연 단독주택, 뉴스테이와 함께 주연이 된다.

단독주택 중심의 주택재개발,재건축이 뉴스테이 도입여건에서 아파트보다 상대적으로 더 유리한 고지를 확보하는 것은 아파트 재건축의 경우 전체 대상 주택 수가 2015년 말 기준으로 약 24만호 수준으로 적은데 반해 주택 재개발은 당장 지정된 것만 108만호가 넘어 전국에 분포되어 있기 때문이다. 물론 아파트 재건축 역시 재건축 연한 도래가 빨라져 앞으로 10년간 정비사업이 가능한 물량이 260만 호 이상 증가 하겠지만, 같은 개념이라면 준공 40년이 넘은 단독주택을 750만호 이상 확보한 주택재개발이 더 신속하고 관범위하게 뉴스테이를 받아 들이게 될 것이다. 뉴스테이는 일반분양이라는 절차를 아예 없애 버린다. 그로 인해 조합은 수익성이 더욱 좋아진다. 가장 결정적으로 일반분양의 리스크 조차 없다. 이렇게 완전히 새로운 방식의 등장, 요즘 표현대로 게임체인져라 할 방식으로 단독주택이 한국 부동산 시장의 주인공이 되는 시대가 열린 것이다.  

죽은 사업도 살려내는 용적률 인센티브 효과

민간임대주택에 관한 특별법(민특법)은 두가지 용적률 체제 중 보다 완화된 법정 용적률 적용을 받을 수 있도록 했다. 이법의 제 21조에는 국토이용법에 따라 조례로 정한 용적률에도 관계법령에 따른 용적률 상한까지 완화 할 수 있도록 했다. 즉 서울시나 지자체 조례로 주거3종 지역의 용적률이 250%로 되어 있다하더라도 국계법에서 300%를 상한 으로 하고 있으므로 민간 임대주택을 공급하는 사업자는 기준용적률 300%로 적용 할 수 있도록 한 것이다.  재개발,재건축 사업의 핵심은 단연코 용적률이다. 만일 현재 재건축 대상 사업지의 기존 용적율이 150%고, 조례에서 250%로 정하고 있어서 250%를 기준으로 주택공급 계획을 짠 조합이 임대주택을 공급하는 식으로 방향을 선회 한다면 용적률을 300%로 높일 수 있는 것이다. 이는 전체 사업의 손익 계산서를  완전히 새로 쓸 수 있는 수준으로 변화다. 2015년 말 시행된 법규하나로 한국의 재건축, 재개발 대상 지역의 잠재가치는 그 즉시 20%가량 상승해 버렸다. 물론 조건부이지만, 어느 누가 이 조건을 받아 들이지 않겠는가?

사야 할 집 팔아야 할 집!

무주택 전월세 세입자에게 마지막 기회가 될.....

2018년 주택시장에 위기가 온다고 하는 것은 일종의 컨센서스다. 이 위기론은 2015년 공급량 증가로 2018년 입주량 증가가 발생한 그리고 대규모 주택과 입주가 발생하면 전월세 입주자들로 임대수요가 감소하고 매매가격도 하락 한다는 것이 위기론의 뼈대다. 

2018년 입주 물량은 한국 주택시장을 좌우 할 만큼 큰 규모 인가? 공급이 가장 많았던 1991~1995년에 준공한 아파트는 180만호다. 1990년까지 준공된 아파트 누적 량이 160만호인 것을 감안하면 당시 서울의 전체 아파트 수가 42만호 였으니 서울의 모든 아파트보다 4배 물량이 5년만에 준공된것이다. 

2018년 위기설이 한창인 현재는 1942만호가 있다. 아파트만 900만호 이상 존재 한다. 2018년 전후로 대한민국의 주택수는 2000만호를 넘을 것이다. 2011년부터 2015년까지 아파트 입주량이 120만호로 유난히 공급량이 부족했음을 고려하면 2011~2020년의 10년의 공급량은 국내 주택시장에 필요수준으로 공급됐다고 볼 수 있다.

2020년 전후로 신규분양을 통해 매수기회가 사실상 없어지고 이제 주택을 매수할 수 있는 개인들에게 일반 분양의 기회가 박탈 되고 있다. 위기는 늘 있다. 한국과 같이 구조적으로 공급부족에 시달리는 나라에서 공급이 문제라는 말은 일종의모순이다. 오히려 공급과잉이라는 프레임 탓에 현재 적절하게 공급해야 할 물량이 재대로 공급되지 않아 야기 되는 시장을 더 우려 해야 한다.

주택 가격 전망

대상이 누구든 상관없이 주택시장에 관한한 오를지가 초유의 관심사다. 시장전문가들에게 가격 전망은 박스권이라는 용어로 대변한다. 즉 일정한 범위를 오르 내린 다는 것이다. 장기 방향성 없이 없음을 전제로 한다. 요즘 가격 전망은 죄다 박스권이다.

한국개발연구원(KDI)을 포함한 다수의 연구기관들과 국책기관들이 주택시장을 전망 한다. 그렇다면 중장기 주택의 전망은 결론만 말하면 상당히 오랜 기간 상승 흐름을 이어 갈 것으로 전망 한다. 그렇다면 주택가격이 하락하거나 경색할 리스크는 없을까도 함께 생각해야 할 시점이다.

한국의 자산가격은 국내 변수 뿐 아니라 국외 경기에 더 큰 영향을 받기에 해외 특히 미국,유럽,중국, 일본등의 경제 상황을 잘 살펴야 한다.

주택 수요의 구조에 숨겨진 한국 부동산 시장의 비밀

한국은 미래 주택의 수요를 어떻게 전망 하고 있을까? 국내 주택수요는 먼저 10년 단위 장기주택종합공급계획에서 조사하고 이후 매년 별도 조사한다. 하지만  첫째 평균에 대한 오해 즉 여러가지 사회적, 경제적, 문화적 여건의 반영이 없이 예측하는 값이 문제이다. 둘째는 수요의 구조다. 예측에는 가구나 인구의 물리적 수요이지 값을 치를 능력에 대한 고려가 없다는 것이다. 즉 소득수요 인데 경제성장에 따라 소득이 증가하거나 내려가거나 해서 주거비에 드는 돈이 줄어 들때 발생하는 수요다.소득 증가는 신규주택 매입 욕구도 높인다.

마지막은 멸실 수요다.  멸실이란 생애주기가 다 된 주택을 소멸 시키는 것으로 소위 재건축,재개발이다. 그런데 누군가 그 주택을 점유 하고 있기 때문에 점유분 만큼 새로운 주택을 공급해야 하므로 이 역시 수요로 잡힌다. 멸실수요를 보면 한국 주택수요의 비밀이 똬리를 틀고 있다. 한국 주택 공급의 역사가 이 멸실 수요에 녹아 있는 탓이다. 한국은 주택공급을 단기간에 폭발적으로 공동주택 중심으로만 했다. 이 말은 재건축,재개발을 가속하는 정책이 곧 멸실수요를 증가 시키는 효과로 연결 된다는 의미 이다. 천천히 변화하는 인구에서 온 것일까? 장기 저성장 추세에 소득 수요의 급변에서 온 것일까? 아미면 주택 재건축 촉진 효과로 멸실 수요의 급변에서 온 것일까? 이를 예측 하는 힘들다. 하지만 이제는 뉴스테이법의 시행과 함께 멸실 수요가 더욱 자극되어 수요는 올라 갈 것이다. 이런 상황이라면 제2차 중장기 주택종합계획에서 언급한 +3 표준편차(주택수요 57만호)의 상태를 사실상 행정제도를 통해 인위적으로 유지 할 수 있다는 말이 된다.

전세계 주택시장 중에서 공동주택의 비중이 한국처럼 높으며 동시에 공급 집중도가 높은 나라를 찾기 어렵다. 이 때문에 멸실 수요를 통해서 시장 수요를 자극 할 수 있는 여건을 갖춘 나라는 세계적으로도 희귀한 국가라는 것을 참고하자. 재건축,재개발은 그래서 한국 주택시장의 핵심이자 모든 거이나 마찬 가지이다.

전세시장의 하이에나 무피 투자.

무피 투자를 아는 가? 무피투자란 피캍은 내돈을 들이지 않고 부동산을 투자 하는 방식을 말한다. 무피투자자들이 최근 부동산 시장 위기설에도 긴장 하지 않는 이유는 무엇인가? 

그들도 전세 제도가 사라 질 것으로 믿는다. 그래서 전세 낀 투자의 전세 수요 역시 높다는 걸 안다. 무피투자의 가장 큰 리스크는 주택가격하락이 아니다. 오히려 재건축,재개발이 달성 되는 시점까지 전세값이 낮아져서 투자우너금이 추가로 더 들어 가는 것이다 즉 현금 흐름에 문제가 생기는 것이다. 그들이 가격에 덜 민감한 이유는 가격이란 결국 재건축,재개발이 달성되는 시점에 미래가치를 반영 할 것이란 생각을 하기 때문이다. 의외로 초 장기 투자자들인 셈이다. 현재와 같은 시장 여건이라면 무피투자를 그만둘 이유가 없어 보인다. 전국에 존재하는 200만명의 2주택 이상 소유자중 극단적 투기성향이 높은 무피투자자들이 바라는 미래는 오히려 주택을 구입할 수 있는 세대가 임차로 오래 살아 주는 것이다. 

공인 중개사가 사라진다.

현재 우리나라의 중개사 제도에서는 민간기업형 임대주택을 공급하더라도 임차인을 구하고 중개하는 기능은 중개사들만 할 수있다. 기업이 홈페이지에 광고는 가능하되 중개거래는 안되는 것이다 아직 투자형 중개법인(자기 자본으로 주택을 보유하고 중개도 하는 것)설립이 허용되지 않고 있기에 그렇다. 그러나 2016년 이후 법이 개정 될 가능성이 크다. 한국에서도 리얼로지처럼 월급받는 공인중개사를 쓰는 기업형 투자중개업이 탄생 할 것이다.

앞으로 정비사업 연계형 리츠뿐 아니라, 이미 존재하는 재고주택을 한개씩 매입하는 매입형 부동산 리츠들도 많아 질텐데 매입할때마다 개별 건들을 중개하는 중개사를 새롭게 선정하는 것은  매우 번거롭다. 그래서 이런 부동산 리츠들은 중개사를 연봉제로 고용하고 자체 직원으로 관리하는 것이 더 유리해진다.

기업의 임대시장 진출을 환영하는 정부가 법을 개정해 줄 가능성이 크다고 본다. 한국 중개사 시장은 격변을 앞두고 있다.

기업에 월세를 내는 삶

한국도 민간 기업형 임대주택특별법에 따라 뉴스테이가 확대 될 경우, 일본과 같은 형태의 민감임대주택시장으로 변화 할 가능성이 크다. 한국의 변화를 눈치 챈 일본 기업들은 한국에 속속 진출 하기 위해 한국 파트너사를 물색하고 있다. KT는 일본의 다이와리빙과 함께 KD리빙을 설립했다.KT가 51%, 다이와리빙이 49%의 지분을 투자 받아 도심형 임대주택시장에 진출하겠다고 밝혔다. 앞으로 민간형 임대주택사업자가 매년 약 10만호의 임대 주택을 확보하면 민간기업의 비중은 빠르게 올라 갈 것이다. 물론 일본 민간임대주택물량 중 60%이상을 기업이 확보하려면 15~20년 이상은 걸리겠지만 한국도 일본 처럼 기업에 월세 내는 개인들이 점차 늘어 날 것이다. 현금으로 내는 월세 뿐 아니라 기업에 낼 비용은 다양한 형태를 띨 것이다. 만약 KT가 민간 제안형 임대주택을 공급하고 KT포인트로,하나금융지주가 공급하는 임대주택에서 하나멤버스포인트로 월세를 내는 말이 기다리고 있다.

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