우리집 오를까?(앞으로 5년 부동산 상승장은 계속 된다. 오윤섭)

앞으로 5년,부동산상승장은 계속된다

닥터 아파트 CEO 오윤섭의 부동산으로 돈버는법

2017년 투자 유망지역을 말한다!

10년 만의 대세 상승장, 길잡이가 되는 책

단숨에 보는책 (keynote!)

부동산 기사를 삐딱하게 보아야 하는 이유

나쁜 뉴스에 역발상투자를 하라

『부자 아빠 가난한 아빠(Rich dad poor dad)』라는 베스트셀러로 유명해진 로버트 기요사끼가 쓴글을 소개한다.

중략

성공적인 투자자가 되려면 나쁜 경제뉴스의 두려움을 흥분으로 전환해야 한다. 당신이 두려움보다는 흥분으로 사는 것을 배울 수 있다면 삶이 더 재미 있고, 활력차고, 만족스러울것이다. 나는 나쁜 뉴스를 더 많이 들을 수록 더 행복해진다.나에게는, 호경기든지 불경기든지 행복해지고 부자가 되는 것이 삶을 사는 훌륭한 방법인 것이다.

부정적인 뉴스가 매수 타이밍이다.

주택시장 전망이 필요 없는 이유

이유1: 틀린전망이 더 많기 때문이다. 기관에서는 통상 과거의 통계수치를 토대로 주택시장을 전망한다.

이유2: 순수한 전망은 있을 수 없다. 한국개발연구원(KDI), 주택산업연구원, 건설산업연구원 등 여러 기관에서 매년 주택시장 전망을 한다. 그 전망은 연구원 개인이 아니라 기관의 의견이다.

이유3: 가치투자자에게 전망은 무의미 하다. 

피터 린치가 말하는 기관 전망의 무용론을 소개한다.

미국에는 6만명의 경제전문가들이 있으며 그 중 다수가 경기후퇴나 금리를 예측하는 것을 주업무로 하고 있다. 그들이 연속 2번만 성공적으로 그 일을 해냈더라면, 지금쯤 백만장자가 되어 럼주를 마시면서 청새치 낚시를 할 수 있는 비미니섬(대서양 바하마제도 부근)으로 은퇴해 있을 것이다.

매수심리가 고개를 드는 때는 언제인가?

  

강남권의 거래량이 증가해야 한다. 강남권은 주택시장의 선행지수다. 강북권은 후행지수로 보면 된다.

전세입자가 매매수요로 전환해야 한다.

선행지수인 강남권은 2014년 하반기부터 이주수요가 늘어났다.즉 재건축 등으로 전세값이 낮은 낡은 아파트가 사라진다는 말이다. 반대로 주변지역에 전세물건이 늘어나면 해당지역의 전세값은 하향세로 돌아선다. 강남권은 2014년 하반기와 2015년에 2만4천 가구의 이주수요가 발생했다. 여기에 범강남권인 과천의 5천가구를 더하면 3만여 가구에 달한다. 특히 1만2천 가구가 이주할 예정인 강남구는 주변 전세값 상승 여파가 큰 지역이라서 광진구, 성동구, 송파구, 분당,판교, 과천 등 주변 지역 전세값이 상승한다.

강남권 입주물량은 2017년까지 감소세가 계속 될 예정이며, 수요 초과로 인한 전셋값 급등이 예상된다. 결국 강남권 전셋값 급등은 전세입자의 매매수요를 자극하게 된다.

집값이 바닥을 쳤다는 징후는 무엇인가?

징후1: 닥터아파트 유료상담 건수가 늘어난다.

징후2: 매수는 늘고 매물은 줄어든다.

2014년에는 2013년 말 신규주택 양도세 5년 면제 및 생애최초 주택구입자 취득세 면제등의 세제혜택이 종료되었음에도 오히려 매수 문의가 늘어났다.

징후3: 집값 바닥 기사가 급증한다.

2013년 12월에는 새해 주택시장 전망 보고서가 집값이 바닥을 칠 거라는 보도가 주류를 이루었다. 실제로는 2013년 5월 전후로 바닥을 쳤다. 집값이 바닥을 친 지 7개월만에 관련 기사가 쏟아진것이다. 언로보도는 주택시장, 즉 현장의 움직임보다는 늦을 수 밖에 없다.3~6개월까지는 시장 움직임을 늦게 파악하는 경우가 많다. KB국민은행, 한국감정원 등에서 발표하는 전세가율도 실제 전세가율보다 평균 10%포인트 낮다. 

징후4: 법원경매시장의 아파트 낙찰가율은 지난 2000년 이후 주택시장에서 집값 선행지수 역할을 하고 있다. 통상 일반 아파트보다 3개월 선행하는 것으로 보면 된다.

징후5: 지인들에게 상담전화가 많이 온다.

상승장에서 악재이후에 집값의 움직임은 어떨까?

2016년 6월24일 브렉시트(British withdrawal from the European Union,영국의 유럽연합탈퇴)라는 해프닝이 발생했다. 금융위기가 발생한것도 아닌데 큰 난리가 난 것처럼 호들갑을 떨었다. 마치 경제대란이 일어난 것처럼 언론에서 선정적인 보도가 넘쳐 났다. 이럴수록 차분하게 시장을 지켜보는 안목이 필요하다.

모름지기 새벽은 가장 어두울때다.

참여정부의 부동산대책이 대표적이다. 이 시기는 3개월효과와 풍선 효과라는 말로 정리 된다.

박근혜정부의 대표적인 악재로는 2014년 2.26 전세 임대소득 과세가 있다.하지만 7월 DTI.LTV 규제완화 발표, 9.1대책으로 머지않아 상승세가 시작 되었다.

2016년 11.3 대책 이후의 주택시장은 어떠한가?

2016년 7월과 10월에 잇따른 중도금 집단대출 규제에도 끄떡하지 않은 수도권 주택시장은 10.14일 국토교통부 장관 한마디에 술렁거리기 시작했다. 투기과열지구등 규제책을 검토하고 있다는 한마디에 상승세가 멈추었다. 그리고 예상보다 강한 11.3대책이 나왔다.

그러나 대기 매수자에게는 다시 한번 기회가 찾아 왔다. 11.3대책 이후 수도권 주택시장 조정장세는 그리 길지 않을 것으로 본다. 규제책으로 등락을 거듭하겠지만 서울 아파트 시장은 2019년까지는 상승장이 유지 될것이며,더 나아가 2023년까지도 상승장이 유지 될 수 있다.

공급과잉 후유증에 가장 먼저 타격을 입을 부동산

공급과일에 가장 먼저 하락하는 오피스텔.

오피스텔은 아파트 대체 상품이다. 즉 아파트값이나 전세값이 오르면 대안으로 찾게 되어서 수요가 늘어 나게 된다. 2018년 이후 수도권 오피스텔 임대수익률 하락은 불가피 할 것이다. 2017년 이후 오피스텔은 대부분 지역에서 꼴뚜기 같은 신세가 될 것이다. 2006~2008년과 같은 하락기를 재연할 가능성이 높다.

랜드마크 분양권에 집중해야 한다.

그다음으로 분양권이다. 물론 모든 분양권이 하락한다는 것은 아니다. 지역 대표단지인 블루칩 또는 저평가 단지인 옐로칩 분양권이 아닌 잊혀진 분양권이 하락할 것이다.

지난 2012년 광교신도시나 판교 신도시처럼 일시적으로 분양권 프리미엄이 약세를 보이는 곳은 괜찮다. 하지만 최근 분양시장 분위기에 편승해서 분양받은 분양권은 위험할 수있다.

분양권 하락이 가장 먼저 시작될 수도권 지역은 시흥, 김포, 파주, 의정부, 남양주, 화성, 용인, 평택, 인천(송도, 청라, 영종도)등이 유력하다.

수도권 외곽의 재고아파트는 위험하다.

특히 재건축처럼 특별한 호재가 없는 단지들이 하향세를 보이게 된다.

또한 강남권과 도심권에서 멀어질수록 하락폭이 커질 것이다. 재고아파트 중에서는 갭투자 타깃이 되었던 수도권 외곽 20평형대이하 소형아파트가 직격탄을 맞을 것이다. 

올라갈 아파트는 결국 올라간다.

지하철, 공원, 기업 입주등 각종 호재로 유효수요가 늘어서 지역경제력이 높아지는 곳이 바로 미래가치가 높은 곳이다. 2015년처럼 분양시장이 뜨거우면 인기 단지일수록 단타족은 더욱 늘어난다.2015년 8월 수도권 청약자 7만여 명이 몰린 광교 중흥S클래스만 보더라도 쉽게 알 수 있다. 당첨자의 상당수가 단타족임이 드러났기 때문이다. 그런데 정당계약 마감을 앞두고 호수 조망과 84A, 109A등 선호도가 높은 주택형에 당첨된 사람은 웃고 있는 반면, 그렇지 못한 당첨자는 울상이었다. 초기 프리미엄이 많이 붙지 않은 상황에서 계약금 마련도 쉽지 않은데다 금리인상 및 경제 불안, 집값 불확실성, 그리고 주택담보 대출규제 등 악재가 예정 되어 있기 때문이다.

투자에 성공하려면 안목과 긴 호흡이 중요하다.

조급함을 버리고 인내심을 가져라.장세에 휘둘려 일희일비 하지 마라. 긴호흡과 안목으로 전체 주택시장과 추이를 파악하는 일이 중요하다. 

주식시장에서 인내심과 관련된 유명한 명언이 있다. 에드윈 르페브르의 『 어느 주식투자자의 회상』의 한 대목이다. 패트리지 노인이 계속해서 다른 고객들에게 알다시피 지금은 강세장입니다.라고 하는 말이 실제로 큰돈을 벌기 위해서는 개별적인 등락이 아니라 중요한 움직임에서 벌 수 있다는의미임을 깨달은 것은 내게 커다란 진전이었다.

그리고 여기서 한가지 말해 둘것이 있다. 월스트리트에서 몇년을 지내고, 수백만 달러를 벌고 또 잃은 나로서 해주고 싶은 말은 다음과 같다. 큰돈을 벌 수 있었던것은 결코 내 분별력 때문이 아니었다. 항상 시장에서 버틴 시간 때문이었다.

지금 투자 해야 할 곳과 투자 하지 말아야 할 곳

수요가 지속적으로 늘어나는 곳과 사업 속도가 빠른 재건축,재개발 단지에는 당장 투자해야 한다.

미래 가치가 높은 아파트란 무엇인가?

항상 그렇듯 대기 매수자에게 가장  큰 문제는 현금일 것이다.그렇다 현금만 충분 하다면 투자 할 곳은 얼마든지 있다. 미래가치가 높은 대표적인 투자처는 서울에서는 개포동과  반포동 일대 재건축단지가 가장 미래 가치가 높다. 또 동부이촌동과 서초동 잠원동 재건축 단지도 추천한다. 10년 이상을 본다면 압구정 재건축단지도 투자 할만 하다. 또 재개발은 금호동, 옥수동 일대 재개발 구역과 한남뉴타운이 뛰어난 입지로 미래가치가 높다. 다만 5년 이상 장기 투자할 생각으로 투자해야 한다.

분양권은 강남권과 범강남권처럼 강남 접근성이 좋은 곳, 아현뉴타운, 북아현뉴타운처럼 도심 역세권이 투자처로 안전하다.

  

실수요층이 두터워야 한다.   

수요의 질, 지역 경제력이 중요하다.

지난 2013년~2915년 판교신도시, 광교신도시의 집값이 큰 폭으로 상승한데는 기업 입주등으로 지역 경제력이 높아진 것이 결정적이었다. 반면 동탄1신도시의 경우, 지난 2012년 6월 동탄2신도시 분양이 시작 되면서 집값이 하락하거나 하향 안정세로 접어 들었다. 동탄1신도시는 소득이 많은 외부 인구의 유입이 부족해서 지역 경제력이 낮다. 외부 인구(서울,용인,분당,수원등)는 대부분이 서울 접근성이 좋은 판교신도시와 광교신도시도 유입 되었다.

통탄2신도시의 경우는 동탄역이 들어서는 수서~평택고속철도와 광역급행철도(GTX)인 동탄~삼성역(2021년 개통예정) 건설에 큰 기대를 걸고 있다. GTX가 개통 될 경우 동탄에서 삼성역까지 19분 만에 갈 수 있다. 이를 통해  용인, 수원, 서울등에서 외부인구가 이주해 와서 지역 경제력이 상승할 가능성이 높다.

김포한강신도시도 마찬 가지다. 논밭에 조성된 대규모 신도시 인지라 김포자체의 수요가 절대적으로 부족한데다, 인천,서울 강서권에서 외부인구가 유입 되어야 하는데 그렇지 못해 미분양이 생기고 집값도 약세를 면치 못하다가 2015년 분양 열기에 힘입어 고분양가에 완판을 했지만 지역 경제력이 낮고 자체 및 외부 수요층이 두텁치 못해 미래가치는 낮은 편이다.

   

철도망만으로는 지역 경제력이 높아 지지 않는다.

교통망 개선과 함께 자족시설 유치, 교육여건 개선등으로 수준 높은 상주 인구가 늘어나야 지역 경제력이 높아 진다. 2013년 광교신도시와 인접한  삼성전자 수원 디지털시티 모바일 연구소(R5)가 문을 열면서 광교 신도시로 1만명이 입주했다. 또 그해 연말 42만㎡ 규모인 삼성전자 소재연구단지까지 들어 서면서 약 5만명의 광교 신도시로 유입 되었다.2020년 이후 경기도청 신청사이전등 이 지역 경제력을 높이는 데 한 몫 할 것이다.

마곡지구도 마찬 가지 이다. 조성시기가 관건이지만, 판교테크노벨리의 5배에 달하는 산업 단지가 조성 예정이다. 마곡산업 단지에 LG,롯데,이랜드,코오롱등 대기업과 중소기업들이 2020년까지 입주하면 지역 경제력은 자연스럽게 높아 질 것이다.

명품주거지의 조건을 말한다.

과거 강남이 어떤 과정을 거쳐 명품주거지가 되었는지 알아보자.

첫째, 계획 도시로 인프라가 구축 되어야 한다. 현재 강남의 인프라가 구성되는 데는 30년이나 걸렸다.아파트가 생기고 나서 사통팔달 교통망이 완비되고 학교와 학원이 들어섰다. 이어 빌딩이 생기고 대기업이 이전하며 30년이 지나서야 인프라가 완벽하게 구축 되었다.

둘째, 교육여건이 뛰어나야 한다. 강남구, 송파구, 서초구, 강동구 이른바 강남권4구에는  서울학원의 30%가 몰려 있다.1990년대에는 8학군이라는 이유로, 2000년대에는 대치동  학원때문에 강남 아파트 수요가 크게 늘었다. 2000년 이후,목동, 평촌, 분당 아파트 값이 크게 오른것도 마찬 가지 이유이다.  

셋째, 부자들이 선택해야 한다. 부자들이 선택해야 진정한 명품주거지가 될 수 있다. 강남권에 살고 있는 부자들은 주로 30년간 강남권을 떠나지 않았다.

오르지 않을 아파트는 피하면 된다.

유효수요가 줄어드는 지역의 아파트, 소득 감소, 자녀 교육지, 전세금 등으로 주택 구매력이 떨어지는 40~50대 세입자들이 전세난민 또는 월세난민으로 주거 하고 있는 지역의 아파트는 사면 집값이 오르지 않는다.

또 소형 오피스텔이나 도시형 생활주택이 몰려 있는 지역의 주택도 마찬가지로, 유효수요 매수세가 적어 집값이 오르지 않는다.

일자리가 줄어 드는 지역의 아파트, 공급 보다 수요가 줄어드는 아파트는 집값이 상승하지 않는다. 재건축등 호재가 없는 헌집이나 , 입주한지 10년이 지난 아파트는 가격도 저렴하지만 집값 상승 효과는 없다.

집값이 오르지 않는 아파트를 사고 싶으면 소형평형만으로 된 아파트를 사라. 반면에 30평형대(50%), 40~50평형대(20%), 20평형대 이하(30%)로 평형 조화도가 뛰어난 아파트를 사면 집값이 오른다.

도심 접근에 1시간 이상 걸리는 아파트

도심외곽 즉 수도권 기준으로 서울 강남권(테헤란로)과 도심권(시청 일대)에 대중 교통으로 접근하기 어려운 불편한 지역을 말한다. 버스나 지하철로 1시간 이상 걸리는 곳이다. 이런 가격이 저렴한 도심외곽의 아파트를 사면 집값이 오르지 않을 것이다.

부동산 고수와 하수의 결정적인 차이점

고수는 미래 가치에, 하수는 과거 시세에 집착한다.

부동산 부자들은 실수요든,투자용이든 매수하는 단지가 놀랄 정도로 일치 한다. 2014년~2015년에 강남권에서는 반포주공1단지, 한신 2~5차,  개포주공 등 재건축 단지에 투자를 집중했다. 재개발은 한남뉴타운등 강남접근성이 좋은 구역의 지분을 선별 매수 했다.

고수들은 안전마진 확보를 위해 주택시장 침체기를 매수 타이밍으로 적극적으로 활용한다, 상승기에느느 비수기나 일시적인 하락기를 적극 이용한다. 2015년 이후 주택시장에서는 비수기와 성수기에 따라 매매가 차이가 갈 수록 벌어 졌다. 고수들으느 좋은 물건을 사서 3년이상, 또는 5년이상 보유한다. 자주 사고 팔기보다는 때가 오면 사서 오래 보유하는 것이다.

공포에 대처하는 부동산 부자의 자세

부동산 침체기때의 징후들

첫째, 시장이 바닥에 도달하는 데는 예상보다 더 긴 시간을 필요로한다.

둘째, 투자에 대한 매력이 떨어질 수 록 투자를 포기하는 부자들이 많아 진다.

셋째, 부동산은 이제 끝났다며 영원히 시장은 회복 될 수 없다는 것과 같은 비합리적인 주장이 잇따른다.

넷째, 아무리 강력한 호재가 나오더라도 쉽게 투자하지 않는다. 

다섯째, 부동산 필패 분위기가 확산 된다.

여섯째, 정열적이고 역동적인 시장이 공포에 전염되기 쉽다.

일곱째. 투자에 실패한 투자자들을 보면 더욱 공포를 느껴 투자자들을 시장에서 떠나게 한다.

공포는 부자들에게 매수의 기회이다.

집값이 이제 바닥을 치고 올라갑니다.라고 시장이 미리 알려 주지 않는다. 반등 직전까지 어떠한 징후도 보여 주지 않는다. 급락도 마찬가지다, 집값은 장세에 따라 급락이 불가피 하겠지만, 아파트의 내재가치는 시세에 반영 되기 마련이다. 따라서 내재가치가 높은 아파트를  찾고 매수하는데 절호의 기회이다. 역발상 투자처를 찾기에도 좋다. 

부자들이 각별히 주목하는 지역과 이슈

부자들이 주목한 강남권 최고의 지역은 어디인가?

전국 곳곳에서는 강남이 있다. 서울에서는 강남3구를 강남이라 말하고, 대구에서는 수성구가 강남이며, 부산에서는 해운대구를 꼽는다. 대전에서는 서구 둔전지구가 강남이고, 서구 유성구 일대 도안신도시가 새로운 강남이 될것이라고 말한다. 춘천에서도 석사동, 퇴계동 신시가지 일대를 강남이라고 한다.

강남에는 도시인들이 살기 좋은 곳이라는 의미가 내포 되어 있다.

강남 부패신화는 끝났다라는 주장이 나왔지만 결국 강남의 아파트 값은 계속 오르고 있다.

2008년의 반포 래미안 퍼스티지

2015년 반포 래미안 아이파크가 3.3㎡당 4,240만원에 분양가를 책정하면서  강남 아파트값 거품 논란이 재연 되었다. 특히 미분양이 발생하면서 이제 거품이 꺼질때도 되었다는 주장이 나왔다. 과연 그럴까?

반포 래미안 퍼스티지도 2008년 분양 당시 분양가가 3.3㎡당 3,000만원으로 미분양 되었지만 2016년 1월 기준 3.3㎡당 시세가 4,300만원에 달했다.

2030년 이후 압구정재건축 단지

부동산 부자들이 주목하는 서울 강남권 지역은 반포, 잠원, 개포, 대치 , 압구정이다. 앞으로도 이 지역이 헤게모니 싸움을 할 것이다. 그 중에서도 입지로 보면 압구정이 최고일 것이다. 부자 수요층이 가장 두텁기때문에  미래가치가 가장 높다고 본다.  

 

부자들이 투자한 2기 신도시는?

부자들이 선호하는 2기신도시에는 공통점이 있다. 중심상권에서 가깝고 역세권이며 시공사 브랜드파워가 강하다.

이제 아파트 선호도가 학군의 선호도 보다 삶의 질에 도움이 되는 편의시설, 기반시설 접근성이 더욱 더 중요해 지고있다. 판교에서는 알파돔시티(현대백화점)와 아브뉴프랑, 광교의 롯데마트와 아브뉴프랑, 위례의 트랜짓몰등  상권 접근성에 따라 선호도가 달라지고 있다. 물론 지하철등 교통 환경도 중요하다. 여기에 동판교의 운중천, 광교호수공원, 위례 호수공원 및 휴먼링 등 쾌적한 환경도 빼 놀 수 없다.

판교에서는 동판교 봇들마을 8단지 휴먼시아와 봇들마을 9단지 금호 어울림이 강남 부자들이 많이 매수한 아파트다. 광교에는 에듀타운 자연엔 힐스테이트가 있다. 이 곳은 분양 당시부터 큰 인기를 끌었는데 분양가가 3억8천만원으로 낮았고 대단지 인데다 중소형 역세권 단지라는 점에서 청약자에게 선호도가 높았던 점이다.

래미안 위례와 위례자이는 중대형이지만 위례신도시에서는 랜드마크단지로 , 분양권 프리미엄이 2억원을 넘었다.

강남으로 연결되는 지하철을 따라 가라 

지하철9호선은 서울 강남권을 동서로 직통연결한다. 그래서 9호선의 역세권의 아파트는 미래가치가 높다.

9호선 개통 구간중에서 미래 가치가 가장 높은 곳은 어디 일까? 

강동구 둔촌동 일대 보훈병원역 근처에 있는 역세권이 최고의 수혜지가 될 것이다. 아파트로는 둔촌 주공 1~4단지가 대표적이다. 지금은 5호선을 타고 도심으로 나가기는 편하지만, 강남권으로 가기는 불편하다. 하지만 2018년 3단계 구간이 개통되면 이런 문제가 완전히 해소된다. 

마곡지구의 영향으로 마곡나루역 일대의 역세권도 수혜지가 될 것이다. 마곡 지구는 서울 강서구 마곡,가양동 일대 100만평이 넘는 도시개발구역이다. 주거,산업,공원단지등 3개 단지로 나누어 2020년 까지 개발 된다. 아파트는 1만 2천여 가구가 들어선다. 마곡산업단지는 상암DMC, 판교 테크노벨리의 3배에 달한다.

    

2025년 서울의 대표 아파트단지는 어디인가?

지역마다 대표 아파트 단지가 있다. 이를 랜드마크 단지라고 한다. 2000년 이후 서울의 대표 아파트 단지로는 도곡동의 타워팰리스, 삼성동 동부센트레빌, 삼성동 아이파크 등 대부분 강남구에 위치한 아파트단지가 꼽혔다. 하지만 2008년 글로벌금융 위기 이후 반포 래미안퍼스티지, 반포 자이등 대규모 재건축 아파트가 입주하면서 반포, 잠원이 급부상했다. 최근에도 반포,잠원이 분양시장을 주도 하고 있는데 이는 재건축사업의 수익성이 좋아져 속도가 빠르기 때문이다. 2016년 기준으로 반포,잠원에서 재건축을 추진하는 곳은 16개단지 1만2천 가구에 달한다. 잠원대림, 신반포1차, 반포한양, 신반포5차, 신반포 18차, 24차, 삼호가든맨션3차, 신반포6차, 신반포3차, 13차 경남, 반포주공1단지, 반포우성, 신반포한신4지구, 한신4차, 신반포4차, 등이 속도를 내고 있다.

반포,잠원이 2025년 서울의 대표 아파트 단지가 될 가능성이 높은 이유는 첫째 풍부한 내부 수요를 들 수 있다. 서초동 삼성타운과 우면동 삼성R&D센터는 물론이고 서초동 법조타운이 있다. 여기에 한강변에 위치한 뛰어난 입지도 내부수요는 물론 외부 수요도 끌어들이고 있다. 교통여건도 말할것 없다. 지하철망은 5개 노선(2,3,7,9,신분당선)이 몰려있다. 또 생활 인프라가 뛰어나다. 국립중앙도서관, 예술의 전당, 카톡릭중앙성모병원이 있고, 편의 시설로는 신세계백화점 강남점, NC백화점 본점,킴스클럽, 센트럴파크파미에파크, 메리어트호텔등이 밀집해 있다.

압구정동 구현대등 고층아파트가  재건축해서 입주하기 전까지는 서울의 대표아파트가 될 것이다. 

  

고양삼송지구가 상종가를 친 비밀.

2016년 하반기 경기권에서 가장 뜨거운 지역중 하나가 고양 삼송지구다.  10월 삼송 아이파크2차 34평형 상한가가 7억원 향햤다. 머지않아 광교신도시 아파트 값을 뛰어 넘을 기세다. 

왜 이렇게 삼송지구의 아파트시장이 뜨거울까? 

GTX가 삼송역 인근 연신내 역에 들어선다. 일산 킨텍스에서 삼성까지 20분이면 도착한다는 GTX A노선이 이르면 2022년 완공 될 예정이다.

삼송역에는 신세계가 건설중인 스타필드 고양이 2017년 들어 선다. 연면적이 영등포타임스퀘어와 비슷한 수준이다. 인근 은평구에는 서부선 경전철 호재도 있다. 하지만 수급, 즉 삼송지구와 인접한 서울 서북권(마포구,서대문구)에 아파트 수요가 늘어나는 반면 공급이 부족한 것이 삼송지구의 근본 원인이라 본다. 2010년이후 김포,용인,수원,성남 등에는 판교,광교,한강신도시등 2기 신도시 아파트가 입주 했다. 그러나 서북권에는 대규모 택지 개발이 없었다. 2003년 참여정부 집권이후 규제책과 주택시장 침체로 재개발,재건축 사업이 사실상 중단 되었다, 2015년 재개발,재건축사업이 살아나면서 서북권에도 정비사업이 살아나고 분양물량이 나오기 시작했다.

가장 큰 원인은 정비사업이다. 은평구에서는 현재 추진위원회의 승인을 받고 재개발을 추진중인 곳은 착공을 제외하고 16곳에 달한다. 재개발 사업은 응암동, 수색동, 증산동에 집중적으로 몰려있다. 또 재건축 단지도 응암동, 구산동, 불광동등 11곳에 달한다.

   

개포,고덕, 잠실 중에서 다음 어디가 뜰까?

2016년들어 투자수요 시장으로 바뀐 수도권 주택시장에서 개포주공1단지, 잠실주공5단지, 고덕 주공2단지처럼 모멘텀이 강해 상승 폭이 커질 아파트 단지는 어디일까?

중요한 지역에서 좁게 보면 뜨는 아파트에서 인접한 아파트가 상승장에서 거의 예외 없이 동반상승 하기 마련이다. 위례신도시가 뜨니 2016년 3월 성남 재정비사업지와 송파구 거여동 재개발 사업지가 움직였다. 마포구 대흥 2구역 신촌그랑자이 분양이 임박하면서 이웃한 염리 2구역 마포3차 자이는 물론이고 염리3구역 재개발지역 지분이 상승했다.

또 중요한 지역을 넓혀서 살펴보면, 뜨는 지역에 비해 저평가되었다고 보는 다른 행정 구역의 아파트가 후광 효과로 추격 상승 할 것이다.  개포주공 재건축 단지가 오르니 과천이 올랐다. 반포,잠원이 오르니 인근 흑석뉴타운이 올랐다. 잠실 재건축 단지 상승세가  고덕주공과 둔촌주공으로 이어졌다.  이처럼 상승 장에서는 떠오르는 지역의 아파트가 상승하면   투자수요가 선택한  인접 지역의 아파트 값도 올라서 지역별 차이는 존재하지만 균형을 맞추는 과정을 반복한다.     

잠실 아파트의 상승세는 잠실,방이를 지나 8호선 문정역을 지나 산성역을 거쳐 성남재개발,재건축시장(신흥주공,신흥 2구역,산성구역등 )까지 이어 질 것이다.

또 다른 예로 남양주 다산신도시는 다산역(진건역)이 2022년 개통 될때 까지는 분양권은 물론 입주 아파트까지 지속 상승 할 것이다. 다산 다음으로 뜰 지역은 구리시 재개발, 재건축 사업이라 본다. 구리 인창수택뉴타운은 해제 되고  수택E구역등 일부만 재개발 사업을 추진하고 있다. 별내선 구리 구간은 교문(수택) ~ 구리역(중앙선 환승) ~ 구리농수산물도매시장(동구릉) 인데 별내선 역세권 정비사업지가 투자처다. 재건축 연한이 다가 오고 대디 지분이 넓은 아파트도 주목해야 할 투자처다. 전세끼고 레버리지 투자를 하기도 좋다.

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