뉴스테이? (뉴스테이 시대 사야 할집 팔아야 할 집,채상욱)

뉴스테이 시대 사야 할집 팔아야 할 집

막오른 기업형 임대주택사업자

무주택자,전월세 세입자

그리고 집주인은 어떻게 생존하고 대처해야 하나?

지은이 채상욱

단숨에 보는책 (keynote!)

사는냐 파느냐 그것이 문제로다.

필자는 금융투자업계에서 건설애널리스트로 재직중이고 업무상 주택시장 조사,분석 하면서 그 결과를 에프앤가이드와 페이스북에 올려 왔다. 그중 뉴스테이와 주택시장 변화를 설명한 자료를 출판사에 요청에 의해 만든 책이다.

이책은 2015년 12월29일 시행된 민간임대주택에 관한 특별법,소위뉴스테이법으로 알려진 법령이 시행되면서 한국에 일어나는 주택시장의 변화들을 주요내용으로 한다.

전국 재건축, 재개발 조합이 역사상 최초로 일반분양용 주택을 개인에게 분양하지 않고 기업에 3000호씩 매각하는 일이 벌어지고,금융 투자업계에서는 조단위의 부동산 펀드를 조성해 주택을 수천호씩 매입하는 사례가 잇따르고 있다. 시장의 이런 변화를 뉴스테이라고 부른다. 그런데도 대중들은 뉴스테이가 무엇을 의미하는 지 잘 모르거나 공감하기 어렵다. 변변한 설명 조차 없어서이기도 하고 한국 주택부동산 시장에 위기론이 팽배하기 때문에 남일이라 여기는 탓이다. 이 시장을 정확하게 파악한다면 한국 전역에 퍼져 있는 사야 할 집과 팔아야 할 집을 손쉽게 구분 할 수 있을 것이다. 

기업형 임대주택(뉴스테이라 이름붙은)이 부동산 시장을 바꾼다.

본론부터 말하면 민간기업이 주택을 임대목적으로 매입하기 시작하면서 임대시장의 구조를 근본부터 바꿔 놓을 것이다. 금융투자업계가 재건축,재개발 조합으로부터 주택을 수 천 호씩 사려고 만든 것이 집합투자기구이다. 이른바 모아서 투자하는 기구다.은행이나 증권사에서 가입하는 펀드와 같다. 집합투자기구의 종류도 다양하지만 부동산 편드와 리츠(REITS) 두가지다. 이 두가지로 어떤 형태든 민간기업이 자금을 모아서 집합투자기구를 만들고 그 기구를 통해서 주택을 수천호씩 대량 구매하고 있다.2015년 11월 인천 부평구 십정동 216번지의 주거환경개선사업인 십정2구역 재정비사업조합은 스트래튼 홀딩스라는 민간부동산 컨설팅 기업에 3000세대의 일반불량을 모두 매각하기로 했다.

바로 한달 뒤 인천의 청천2구역의 재개발 사업도 같은 절차를 밟았다, 일반물량 총 3500호를 한국토지신탁이라는 민간기업이 부동산 리츠를 설립해서 일괄매입하기로 한 것이다. 금액규모는 거의 1조원에 육박한다. 한국 주택 거래 사상 가장 큰 단일 거래이다.

이외에도 광주광역시 누문 재정비 사업에서 KB신탁이 총 3000세대의 일반분양 일괄 매입하고 스트래튼RE라는 부동산 자산관리전문기업으로바뀐다. 이 세건의 거래가 이른바 민간기업형 임재주택 줄여서 뉴스테이라고 부르는 사업이다.

주택수를 알아야 부동산 시장이 보인다.

한국에 주택 수가 몇개나 되는 지 아는가? 한국 주택수는 결론 부터 말하면 2014년 가장 최신 현황으로 1924만 호다. 인구 주택총조사 기준으로 주택수는 1467만 호지만 다른 기준으로 보면 1924만호다 이런 변화는 한국의 단독주택들 때문이다.만일 집이라는 기준으로 거처(독립된 하나의 거주 단위)라는 기준으로 보면 빌라들은 한개의 건축물안에 4개의 거처로 존재한다. 이렇게 둘이상의 가구가 1개의 건축물을 살때 이건축물을 집1개로 보는 것보다는 각각을 구분 거처로 반영해서 집이 여러개라고 보는 편이 더 현실 적이다. 이래서 인구주택총조사의 사전적인 의미인 집보다 300만호의 차이가 있다. 즉 300만이상의 빌라 거주세대가 있다는 뜻이다.

주택 보급률이 100%를 넘어도 집을 더 지어야 한다니

피겨 여왕 김연아가 2009년 여자싱글 최초로 쇼트와 프리 프로그램을 합쳐 200점을 넘어 기록한 해에 한국의 주택보급률도 100%를 넘었다. 피겨점수가 200점이 만점이 아니듯이 주택보급률도 같다.

한국의 주택보급률은 2014년 103.5%까지 계속 100%를 넘는 상태가 유지 되고 있다. 유럽,미국,일본은 120%에 가까운 수준이다. 보급률 100% 초과는 일반가구수보다 주택수가 더 많다는 것을 의미한다. 그러나 한국에서는 분모인 가구수가 지금도 증가 하기 때문에 분모와 분자의 변화를 함께 봐야 한다.

통계청이 2012년 발표한 2010 ~2035년의 장래가구추계로는 한국의 2035년 가구수는 2226만1000이다. 2010년 기준 1735만9000가구대비 1.3배 증가하는 수준이다.

하지만 2030년 이후 인구증가율은 마이너스고 가구만큼은 2035년까지도 증가하는 것으로 추정한다는 것이다.

이는 1인가구,부부가구등의 가구의 분화가 증가된다는 것이다. 평균 가구원수는 2010년 2.71명에서 2035년 2.17명으로 감소한다.

한국으이 상황으로 미루어 볼때 20년 이상은 꾸준히 주택을 공급해줘야 한다. 눈여겨 볼 부분은 2035년까지 가장 높은 증가속도를 보일 것으로 기대되는 1인가구다. 이에 발맞추어 최근 주택공급업체들은 1인 생할에 맞는 주거 공간을 공급하겠다는 계획은 합리적이다.

주택수는 절대 부족하다: 인구 천명당 주택 수가 전하는 진실

인구 천명당 주택수라는 통계는 2010년 기준으로 총주택수 1767만호와 총인구 4850만명을 대입하면 그 숫자는 364호/1000명이다. 이 364라는 숫자때문에 한국을 현저하게 주택이 부족한 나라로 평가한다.

한국 부동산 시자에서 일본판 부동산 붕괴론을 운운하는 사람이 많다.이는 기준을 동등한 조건으로 맞추고 비교할 필요가 있다.

2010년 인구총조사 기준으로 한국인구는 4850만명이고 같은 시점 한국과 일본고 같은 인구 천명당 473호의 주택을 보유했다고 가정해보자. 그럼 한국의 총 주택수는 473호 X 4850만명/1000명 = 2294만 호가 된다. 한국의 실제주택수는 1767만 호이므로 일본과 동등한 공급수준이 되려면 한국에 2010년을 기준으로 500만호 이상 주택이 공급되야 한다. 500만 호의 숫자.. 현재 일본의 공급 상태는 서울이 한 3개쯤 더 있어야 한다는 말이다. 물론 13.5%의 공실을 기록하고 공실도 많은것이 현실이다.

일본에 이처럼 집이 많은 이유는 국토균형발전이라는 명목으로 1980~1990년대 일본 전역을 개발한 부동산 정책이 균형발전을 핑계로 하루 자동차 10대도 지나지 않는 농촌의 도로에 아스팔트를 깔고 현대식 주택을 공급했다.

1990년 토지주택시장이 침체하자 급기야 민간주택공급업자들이 토지가격 하락을 방어 한다며 임대목적의 맨션을 무분별하게 공급하여 훗날 모두 공실이 되었다.

서울의 인구 천명당 주택수는 347호 경기도는 337호라는 것이다.강우너도 407호,전남 418호, 경북420등 한국에도 400호를 넘는 지자체들이 즐비한데 막상 서울과 수도권의 인구 천명당 주택수는 한국평균인 364호에도 못미친다. 서울과 경기도가 되레 주택이 가장 적게 공급된 지역중 1,2위를 다투는 것이다.

집이 있어도 남의 집에 사는 사람들

한국에서 주택공급을 말할때 가장 모순적인 지표가 자가 점유율이다. 자가 점유율이란 자신의 소유한 주택에서 실제로 사는 상태를 말한다. 한국의 자가 점유율은 54%이다. 정부는 지속적인 주택 공급에도 자가 접유율을 높이지 못하는 이유를 가구분파와 함께 직장 탓을 한다. 내집은 경기도에 있는데 서울로 출퇴근해야 할때,경기도의 집은 전세를 주고 서울에는 본인이 전세를 사는 경우다. 한국에 1990년부터 2010년까지 무려 600만호가 넘는 주택이 공급되었는데, 자가 점유율이 50%대라는 것은 한국주택시장의 수요와 공급이 얼마나 불일치하는 지 민낯을 보여 준다. 

뉴스테이가 몰고 올 부동산 시장의 파문

휴거를 부른 공공임대주택 실패와 주택시장 민영화

한국에 휴거란 말이 전국적으로 퍼지게 된것은 감리회 목사중 한명이 1992년 10월 28일을 휴거일로 퍼트리며 시작한 것이 발단이 되었지만 결국 아무일도 일어 나지 않았다. 그런데 2016년 다시 화두가 된것이 휴거다.

이른바 휴먼시아 거지라는 초등생들의 신조어다. 오즘 애들은 만나면 아빠 직업뿐 아니라 주소,평수, 자가여부, 자동차에 대해서 한참을 얘기 한다면서, 애들이 휴먼시아라는 브랜드를 잘 알지도 못할텐데 휴거라는 말을 쓴다며 부모들을 비판했다. 이 보도후 국민적 관시과 함께 공분을 샀다.

공공의 철수는 민간의 성장이라는 형태로 돌아온다. 2013년 부터 민간주택의 공급비중이 빠르게 상승한다. 한국주택의 공급비중은 공공주택 공급량이 임대와 분양을 포함하여 10%이하로 간적이 없다. 그러나 곧 민간이 그 자리를 차지할 가능성이 높아 지고 있다. 정부의 공공시장 철수방침으로 민간이 성장하고 있다. 주택시장의 민영화는 이렇게 소리 없이 시작 됐고 불과 3년만에 달성되고 있다.

집을 지을 땅을 공급하지 않는 다면?

현 정부는 2014년 9.1 부동산대책으로 추진하는 LH의 신도시 개발사업으로 세종시, 위례, 동탄등 2기 신도시로 사실상 종료 했다. 이후 신규택지건설은 과거보다 규모를 줄이겠다고 발표했다. 1980년 제정한 택지개발촉진법도 폐지하기로 선언한다. 이 결정은 30년을 넘게 유지한 공공에 의한 택지 공급이라는 시대의 종언을 선포한 것이다. 택지를 사들여야 생존할 수 있는 주택시행사들의 목숨을 위협하는 발표다.

그 동안 한국은 택지개발 촉진법을 통해 분당, 평촌, 일산, 중동, 산본등 1990년대 제1기 신도시를 포함해 판교, 세종시, 위례, 동탄, 검단, 김포 한강신도,파주등 2010년 제2기 신도시 까지 신규택지를 이법을 통해 공급했다.충격은 클 것이다.

더 심각해 보이는 것은 미래 택지수급이다. 현재 LH공사의 택지 보유 물량은 약 100㎢ 정도로 추산된다. 시장에서 5년가량 소화할 물량을 보유했다. 그러나 2020년 시점을 전후한 어느해 부터는 공공택지 공급시장은 재고소진으로 소멸 할 것이다. 정부는 이제 공공주택뿐 아니라 공공택지 시장에서도 철수한 셈이다.  

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