신도시편(부동산 인사이트 부동산 매수매도 타이밍 이장용)

아파트 언제사고 언제 팔 것인가?

아파트 매매 타이밍에 대한 통찰적 시선

부동산 시장의 미래를 읽는 사고 프레임

부동산 시장 10년(2018~2028)의 흐름에 대한 전망

이장용(얼티메이텀)지음

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단숨에 보는책 (keynote!)

신도시의 대장 성남시 분당 & 판교

분당은 천당아래 분당이라는 말로 불릴 정도로 여건이 좋은 지역으로 서울도심에서 동남쪽으로 25KM, 강남권에서는 15KM 떨어진 곳에 위치 해 있습니다. 1기 신도시 중에 가장 큰 규모인 19.6㎢ 면적에 9만 7천여 호의 주택이 자리 해 있습니다, 1기 신도시들은 서울의 수요를 분산 수용하기 위해 지어 졌는데 분당은 주로 강남권의 포화를 해결해주는 역할을 했습니다. 당연히 강남의 배후지 였던 분당이 신도시의 맏형으로 가장 높은 시세를 형성해 왔고 부동산 활황기와 도시 완숙기가 맞물리며 2006년 절정을 이루었습니다. 하지만 화무십일홍이라고 대형평형을 중심을 부동산 침체가 신도시의 노후화와 맞물려 판교 신도시에 바로 가장 비싼 신도시 자리를 내줍니다.

하지만 결국 판교 신도시도 분당구 이고 분당은 여전히 살기 좋은 대표 신도시 입니다. 잘 계획된 도시 판교테크노벨리와 합쳐져서 많은 일자리,좋은 학군을 가지고 있습니다, 경기지역 중학교 국가수준 학업성취도 평가 TOP30에 판교와 분당을 합친 분당구에서만 17개의 학교가 나왔습니다. 

가성비 좋은 고양시 일산 & 삼송

고양시는 최근 4년간 매매가는 18% 전세가는 52% 올랐습니다. 전세가율이 83%이고요. 고양시에서는 일산 이야기를 뺄 수는 없습니다. 일산의 커다란 장점은 1기 신도시 중에서 가장 낮은 인구 밀도, 개발 밀도에 있습니다, 인구밀도 뿐 아니라 용적률도 169%로 가장 좋습니다. 전체적으로 밀도와 용적율이 높지 않았으니 쾌적한 주거 환경을 만들기 유리 했고 추후 재건축시에도 중요한 변수 입니다.  

여러신도시들중에 명품공원인 호수공원을 가진 것은 일산의 가장 큰 장점중 하나 일겁니다. 일산에는 오마중으로 대표되는 주엽동 학군이 건재하고 학원가들도 가성비가 뛰어나기로 유명합니다. 하지만 일산은 아직 명확한 리모델링이나 재건축에 대한 방향성이 정해지지 않고 있습니다. 일산의 도심정비사업이 어떻게 추진 되는지 이 부분을 눈여겨 봐야 할 것입니다. 

단기적으로 쟁쟁한 경쟁자들이 많기도 합니다. 부변에 한강신도시와 운정신도시, 고양시내에 삼송지구와 킨텍스 인근개발지역의 신축들과 경쟁해야 하기 때문입니다.

삼송지구는 신세계 스타필드,대형 하나로 마트, 삼송테크노 밸리, 인근 원흥지구의 이케아, 서울과의 근접성등 선호도 상승을 유발할 강력한 에너지를 모으고 있습니다. 대장 단지인 아이파크 2차의 경우 은평뉴타운을 넘어서는 경향도 보입니다.

킨텍스 역시 현대자동차 복합센터, 현대백화점, 원마운트, EBS통합사옥, 이마트트레이더스, 엠블호텔과 한류월드호텔, 한국국제전시장 킨텍스, 케이팝 전용 공사장, 디지털 콘테츠 지원센터 등의 신무기들을 장착하였거나 앞으로 장착할 예정입니다. 

기존의 일산 신도시는 아파트 재건축 연한을 넘기는 2022년 이후부터 2030년 사이에 다시 한번 주목을 받을 가능성이 있습니다.

학군 좋은 안양시 평촌

평촌은 순우리말 지명인 벌말을 한자화한 지명이라고 합니다. 벌말은 인덕원 남쪽의 허허벌판이라는 뜻인데,인덕원 남쪽에 평야지대를 개발해서 만든 도시 입니다. 안양시 내에 개발한 신도시로 지리적으로 서울과 가깝고 주변 위성도시중에서도 일자리가 많았던 지역입니다. 지금은 다소 밀리는 모습을 보여 주기도 합니다.

상대적으로 직접 경쟁할 배후 신도시가 없는 평촌은 가격 변화가 덜 심한 편입니다. 또한 신도시들중 가장 큰 학원가를 형성하고 있습니다. 평촌 부동산 투자에 가장 중요한 2가지는 신축에 대한 목마름과 학군수요입니다. 최근 입주한 평촌 더 샵센트럴시티의 경우 비범계권인데 주변과 격차를 상당히 보이며 대장 단지로 등극했습니다. 평촌 스마트 스퀘어 안의 단지이기 때문에 일자리 수요가 많아서도 이지만 신축이라서 그렇게 된 것입니다.현재도 목련단지를 중심으로 리모델링을 준비중인데 2022년 이후 재건축으로 방향을 잡는 다면 주거의 만족도가 지금도 높지만 더욱 만족도가 높고 선호도 유발이 강해질 도시가 될 것입니다.

앞으로 10여년간 2기 신도시의 선호도는 지속된다.

김대중 정부는 대부분의 규제를 없앴습니다. 이어 노무현 정부는 집값 급등을 막기위해 강력한 규제를 했고 더불어 공급정책을 병행 하였습니다. 이러한 배경으로 2003년 경기도 김포, 파주, 동탄, 판교, 양주, 위례, 운정등에 대규모 주택공급을 하면서 2기 수도권 신도시가 시작 됩니다. 상대적으로 도심반경의 20KM이내에 신도시들은 많은 인기를 끌고 있습니다. 이러한 신도시들은 2017년 까지 입주가 되고, 보통 신도시가 형성되고 10년정도의 시간이 지나야 교육시설,편의시설등이 온전히 자리 잡히는 데 이러한 기간에 선호도가 상승할 것으로 보입니다.

가격이 메리트인 김포 한강 신도시

김포는 본질적인 가치는 높기에 시간이 지나면서 가치를 인정 받을 가능성이 높은 곳입니다. 김포는 이름부터가 금이 나오는 포구, 금이 흐르는 포구로 광활한 경기 유수의 곡창지대 였습니다. 김포쌀은 임금님 진상 쌀로도 유명 합니다. 이러한 좋은 주거지인 김포가 가치를 인정 받지 못한 이유는 남북 분단으로 접경지역이 되었고 농사에 좋은 땅이다 보니 산업이 상대적으로 뒤져서 입니다. 한강신도시는 국내최초로 수로도시 컨셉을 모토로 수로와 실개천, 호수공원, 조류생태공원을 조성 했습니다. 하지만 부동산 침체기인 2010~2013년에 분양이 이루어 졌고 연결된 검단 1,2지구 검단신도시가 장기간 표류하면서 도시철도 9호선연장 논란까지 더하면서 인근의 배후수요역할을 할만한 앵커시설이 없는 약점등으로 상승의 열매는 비껴나가 있었습니다. A,B,C지구중에서 A지구는 서을 진출입이 가장 빠르고 공원이 인접해서 분양가 대비 가장 많이 올랐고 먼저 개발을 시작한 B지구는 간신히 분양가를 회복한 모습입니다. 그리고 이마트등이 들어선 C지구는 중심상가 역할을 하게 될 예정입니다.

해당 지역의 미분양 추이를 눈여겨 보고 도시철도 개통과 마곡의 가격상승과 기업체의 실입주등이 시너지를 발휘하면 한강 신도시도 오랜 침체와 바닥을 벗어나 상승세를 위한 움직임을 보일 것입니다.

규모가 메리트인 화성 동탄신도시

현 시점에서는 동탄 1지구보다 2지구쪽으로 투자수요들의 관심이 쏠립니다. 이유는 동탄 2지구의 분양이 성황리에 이어지고 있고 경부고속도로를 두고 양쪽으로 위치하지만 규모면에서는 많은 차이를 보여 2지구 선호도가 높습니다, 워낙 큰 규모라서 입지에 따라 가격이 많이 날 수 있는 상황입니다. 결국 광역철도역과 거리가 어느 정도냐 가 선정 포인트가 될 것입니다. 가격이 저렴하는 이유만으로 매수보다는 선호도 높은 아파트가 더 투자하기 안전하는 말입니다. 2017년과 2018년에 단기적으로 임대차계약시 예상보다 많은 비용이 투입될 가능성이 있으니 분양권 투자가 아니면 임대를 주고 시세차익을 계획하는 장기투자인지를 정해놓고 자금계획을 세운후 접근해야 합니다.

대한 민국 대표 경제 자유구역 송도 국제 도시

송도 국제 신도시는 김대중 정부 시설인 2002년 동북아 경제중심국가로 만들기 위하여 국가 지원과 민간 금융자본이 힘을 합쳐서 추진한 경제자유구역중 최대 프로 젝트 입니다. 동탄신도시와 유사하게 서울의 배후도시가 아닌 거점 도시 역할을 하는 중간 핵의 도시개발 프로젝트입니다. 동북아 최대 공항인 인천공항과 연계한 에어로폴리탄을 목표로 송도신항, 크루즈항, 인천국제공항 등 기존 다른 신도시들과 다른 규모와 특징의 인프라를 가지게 되는 도시로 개발 됩니다. 이런 이점은 결국 돈이 모이는 결과로 나타나는 데요, 실제 경제자유구역 중에 외자 유치와 국내 자본의 민간투자 대부분이 송도로 집중 되고 있습니다. 인천에는 제대로 된 부촌이 형성되기 어려웠습니다. 송도는 등장과 함께 인천광역시의 새로운 부촌으로 그동안 목메 왔던 이른바 좋은 학교들이 송도에 들어오고 있어서 그 입지를 더욱 강화해 나갈 것입니다. 추가로 2016년 8월 정부에서 경제자유구역 내의 순수 국내 자본 투자의 길을 열어 주었는데요. 국내 기업들도 경제자유구역에 외국자본과 동일한 혜택을 받고 투자 할 수 있게 되었습니다.

조만간 송도 11공구 개발 방향이 나오면 유수의 국내 기업들도 유입이 현실화 될 것으로 보입니다.

녹색기후기금(GCF)의 경우 최근 중국과 미국이 파리협정 이행을 합의 하면서 정상궤도로 올라 가고 있습니다. 이미 주요국들과 우리나라의 경우도 녹색기후기금에 공여를 약속 했습니다. 초기 지원금으로 미국 30억 달러 등 100억 달러가 모였고 향후 2020년까지 1000억 달러 규모 자본금을 가지게 되면 세계은행 버금가는 국제기구가 될 것으로 보입니다. 

현재 송도에는 385개의 기업이 입주해 있습니다. 굵직한 기업으로는 포스코계열사들인 포스코건설, 포스코 글로벌 R&D센터, 포스코 프랜텍,포스코 엔지니어링, 대우 인터내셔널,등에서 5000여명이 근무중이며 셀트리온, 삼성바이오로직스, 삼성바이로에피스, 만도헬라일렉트로닉스, 시스코, 현대프리미엄 아울렛 송도등이 있어 지속적으로 증가 추세를 보이게 될 것입니다.

송도는 그간 서울 경기권에서 가장 학군이 밀렸던 부분입니다. 그러나 최근 2014년 전국학업성취도 100위안에 신송중학교와 해송중학교가 들면서 성취도가 급격히 상승하고 있습니다. 그외 학군 수요와는 조금 거리가 있지만 포스코자사고, 과학영재예술학교, 채드윅국제학교, 인천글로벌캠퍼스, 연세대학교 송도캠퍼스, 인천대학교가 자리 잡고 있습니다, 모두 시작 단계이거나 자리를 잡아가는 교육 기관이기에 시간이 흐르면 본연의 가치가 들어 날 것입니다.

부동산이라는 커다란 물건에 투자하면서 성공하기 위한 습관은 시간을 길게 보는 연습을 하고 장기투자를 하는 관점을 가지는 것입니다. 금융자본의 중동 거점인 두바이 개발의 역사를 보더라도 30년이 넘게 걸린 지금도 진행형입니다. 긴호흡으로 미래 가치를 보고 장기 투자를 하는 사람에게 적당한 투자처가 될 것입니다.  

  

이 글은 본문을 축약하고 정리한 글입니다. 원문과 다를 수도 있고 차이도 있지만 본인의 필요에 의해 해석한 글임을 미리 밝힙니다.