서울 최고의 부동산은? (부동산 인사이트 부동산 매수매도 타이밍 이장용)

아파트 언제사고 언제 팔 것인가?

아파트 매매 타이밍에 대한 통찰적 시선

부동산 시장의 미래를 읽는 사고 프레임

부동산 시장 10년(2018~2028)의 흐름에 대한 전망

이장용(얼티메이텀)지음

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단숨에 보는책 (keynote!)

서울 아파트 시장 변화와 전망

앞으로 10년간 가장 전망이 좋은 곳은 서울이다.

2030 서울 플랜 아는 만큼 보인다. 1990년부터 서울시는 서울도시기본계획을 발표하고 있습니다. 2014년에 4번째 계획이 확정 발표 되었고 그것이 2030 서울 플랜입니다. 

이 2030 서울플랜에서 서울은 3개 도심과 7개의 광역 중심 그리고 12개 지역중심으로 나누어져 있습니다.

3도심

한양도성,영등포/여의도,강남

7광역중심

용산, 청량리/왕십리, 창동/상계, 상암/수색, 마곡, 가산/대림, 잠실

12지역중심

도심권: 동대문

동북권: 망우,미아,성수

서북권: 신촌, 마포/공덕, 연신내/불광

서남권: 목동, 봉천, 사당/이수

동남권: 수서/문정, 천호/길동

   

대한 민국 부동산의 기준 강남구

강남은 서울개발의 3대 코어인 도심에 속하게 되었습니다. 서울에서 가장 많은 양질의 일자리 창출과, 대치동 학원가를 중심으로 대한민국 교육의 1번지 입니다.압구정동을 중심으로 한강변 아파트 단지는 주택수요를 일으키는 선호도 측면에서 모든 조건을 만족 합니다.

강남구 부동산 회복기인 지난4년간 매매는 27%, 전세는 40%의 상승률을 나타 냅니다. 전세가률은 51%로 상대적으로 낮은데요. 이는 제건축 단지를 중심으로 낮은 전세가와 투자수요로 매매가는 높은 이유 입니다.

미래 강남구 부동산에는 3가지 중요한 요소들이 있습니다. 

첫째 서울 도심으로 개발 - 국제업무중심지(IBC)개발

둘째, 도심정비 사업,

셋째, 대치동 학군 수요 입니다.

먼저 서울 도심으로 개발입니다. 한전부지를 손에 넣은 현대차는 GBC 즉 글로벌 비즈니스센터로 개발하기로 했습니다. 이부지를 현대차가 매입하여 공공기여금으로 낼 돈이 1조 7491억원으로 영동대로 지하공간 복합개발에 쓰일 에정입니다. GBC에는 초고층 통합사옥과 호텔, 오피스건물과 공연장, 컨벤션 및 전시시설등 6개 건물이 들어 섭니다. 이 시설들과 연걔되어 GTX A노선, C노선, KTX 동북부 연장선, 위례- 신사선 등 미래 광역 교통지도를 바꿀 중요한 철도 노선들이 영동대로 지하의 복합 환승센터로 모입니다. 복합환승센터에는 기존 2,9호선은 물론 버스환승센터까지 연계되 서울 교통 허브가 됩니다.

이러한 국재 업무 중심지 개발은 인근 송파구의 잠실 종합운동장 MICE산업 개발과 함께 물려 최근 송파구 잠실동 재건축 3총사였던 리센츠, 트리지움, 엘스 아파트들 중에서 개발 예정지와 거리상 가장 가까운 잠실 엘스아파트의 시세 상승률이 눈에 띄게 영향을 주고 있습니다.

다음은 도심정비 사업입니다. 대한민국의 부동산 중 가장 중요한 요소  '헌집 줄게 새집 다오' 

이러한 도심정비 사업의 방점과 마무리는 대한민국 부촌1번지 압구정동 재건축 사업입니다. 이 계획은 최근 서울시가 지구단위계획으로 변경하겠다고 발표 했습니다. 지구단위 계획은 쉽게 말해 신도시처럼 통합 개발을 한다는 것입니다. 단기적으로는 계획변경으로  압구정동 재건축 사업은 시간이 걸리겠지만 지구단위 계획으로 복합적이고 체계적인 개발은 결국 더 확실한 정책의 성공으로 돌아 올 가능성이 커 보입니다.

대치동 학원가는 강남구 외의 서초구와 송파구 수요까지 흡수 할 수 있는 지리적 장점과 학군 수요에 가장 중요한 중학교가 12 포진 했는데, 2015년 서울자역 중학교 국가 수준학업성취도평가 TOP30중에 이 12개가 포진하여 40% 비중을 차지 하였습니다. 그 뒤로 서초구 8곳, 양천구 4곳, 송파구 3곳, 광진구 2곳, 강북 1곳 입니다.

서울의 정중앙 용산

대한민국 부동산 시장이 삶의 질 개선과 연관해 지속적으로 변하게 될 것이라 말하고 있습니다. 이러한 삶의 질 개선 측면에서의 수요는 앞으로 용산이 가장 커질 지역 중의 하나 입니다.

서울의 중앙에 위치해 사통팔달 어디든지 접근성이 뛰어나다는 점 이외에도 용산구의 한강변에서는 한강 조망이 가능합니다. 뒤로는 용산기지가 국가 지정공원으로 개발예정이고, 현재 정부와 서울시간의 마찰이 있지만 시기의 문제이지 결국 대한 민국 1호의 국가공원을 배후에 품게 되는 주택단지가 탄생 예정입니다.

동부이촌동과 서빙고동이 대표적인 수혜단지로 서빙고동의 신동아 아파트등 용산구에는 재건축 연한을 넘긴 아파트들이 다수 있습니다. 현재는 랜드마크로 재건축을 완료한 래미안 첼리투스가 있는데, 다른 재건축 대상 아파트들이 어떠한 형태로 변모 할 지 관전 포인트가 될 것입니다.

최근 재건축 예정 단지들에 상당한 호재로 작용할 정책이 경원선을 용산역에서 서빙고역까지 지하화하고 지상은 숲길공원으로 조성하는 것입니다. 서울의 대표 부촌으로 성장하기 위해 해당 계획은 커다란 호재 입니다.

이후 신분당선은 동빙고역을 거쳐 용산역까지 연결 된다면 서울의 대표적인 부촌인 용산구와 강남구의 연결이 획기적인 개선될 것입니다.

대표적인 미래 일자리 창출 지역 강서구

서울의 낙후지역 개발사업중의 하나가 마곡지구개발입니다. 대기업 입주중심의 마곡개발도 대표적인 저평가지역중의 하나였던 강서구 부동산의 가치 상승에 대단히 큰 작용을 하고 있습니다.

마곡지구의 컨셉은 산업단지.쾌적한 주거환경, 그리고 공원녹지로 첨단기술간 융합을 바탕으로 연구와 생산이 조화된 글로벌 R&D센터들과 연구소등 대기업 중심의 클러스터로 육성됩니다.

전체 개발 면적중 주거용지 비율은 16%에 불과하고, 업무용지와 산업시설용지가 28%에 달합니다. 근린공원부지가 15% 녹지가 5% 가까이 차지하고, 주거시설 대비 녹지가 풍부하며 일자리가 풍부해져 향후 유리한 조건의 입지입니다. 철도교통망의 경우 공항철도, 5호선, 9호선등 알짜 노선을 끼고 있고, 2020년까지 마곡지구안에서 5만~6만여명의 인원이 상주 하며 근무하게 되어 서울 서남권의 일자리 창출 앵커가 될 전망입니다.

2019년 이후 아파트 시세에 반영 되겠지만 한강과 연계한 보타닉가든이라는 완성도 높은 공원도 가지게 되고 교통, 일자리 측면에서 2020년 이후를 내다보고 투자하기에는 실패할 확율이 적을 것 입니다.

DMC 수혜를 입게될 은평구와 서대문구

미디어 산업의 집적화를 통해 일자리 숫자가 증가하고 있는 DMC권역은 가치가 낮았던 지역의 부동산 가치를 어떻게 끌어 올릴 수 있는지를 보여주는 대표적인 사례가 되어 가고 있습니다.    

서울 서북권 관문인 상암지구에 약 17만 2천평규모로 조성하고 있는 DMC 첨단 디지털미디어 엔터테인먼트 클러스터는 월드컵경기장, 월드컵공원, 친환경 주거단지,등과 함께 새로운 성장의 원동력이 될 것입니다.

여기에는 서울 드와이트 외국인 학교, 서울일본인학교, 우리금융상암센터, 삼성SDS상암 IT센터, 사보이시티 DMC,트루텍 빌딩,전자회관, LG U + 상암 DMC사옥, MBC, SBS, KBS, YTN, 정보통신산업진흥원, 중앙미디어네트웨크, 롯데쇼핑등 이 자리하거나 자리할 예정입니다.

이런 현상은 자연히 일자리 증가로 이어져 자연스럽게 인근 주거 부동산 가격에 영향을 미칠 수 밖에 없습니다. 너 나아가서 6호선과 경의 중앙선을 통해 접근이 용이한 인근 수색 일대와 서대문구, 은평구 지역의 부동산까지 선호도 증가 효과가 나타 날것입니다. 

새롭게 확장되는 동남권의 중심지 송파구

송파구는 2000년전 부터 백제의 땅으로 서울의 역사가 시작된 곳입니다. 백제의 오랜 수도 였습니다. 그 만큼 역사적으로 유서가 깊은 곳이고 풍수적으로도 좋은 자리 입니다. 하지만 근대에 들어서 송파는 오랜기간 서울의 끝자락으로 인식되어 강남개발 초기에도 소외를 받았습니다. 이런 송파구는 88년 서울 올림픽 개최후 서울의 유일한 호수인 석촌호수 인근에 롯데백화점, 롯데월드, 롯데호텔등을 건립하여 전체의  개발 압력을 높여 준것입니다. 이러한 송파구에 롯데그룹의 새로운 선물인 123층의 롯데월트타워가 개장을 앞두고 있습니다. 저층부인 1~12층 포디움에는 금융,헬스케어,여행서비스센터등 복합서비스 시설등이 들어 섭니다.14~38층은 업무 전용 공간인 프라임 오피스 공간이고요, 76~101층에는 6성급호텔, 108~114층은 개인 집무실,그 위로는 전망대와 카페등의 시설등이 들어설 예정입니다.

1990년대 강남구의 개발 완료와 함께 주택가격이 크게 변동하며 위상이 달라졌듯이, 송파구 역시 추진 중인 주요 개발 사업들이 진행 될수록 부동산 상승의 가치가 예견 됩니다. 현재 서울 권역이 점차 팽창하여 강동구를 넘어 미사지구와 위례신도시까지 활발히 확장되고 있는데 이러한 개발의 중심지 역할을 송파구가 할 것으로 판단됩니다. 

이 글은 본문을 축약하고 정리한 글입니다. 원문과 다를 수도 있고 차이도 있지만 본인의 필요에 의해 해석한 글임을 미리 밝힙니다.