부동산 언제 팔지?(부동산 매수매도타이밍인사이트, 이장용)

아파트 언제사고 언제 팔 것인가?

아파트 매매 타이밍에 대한 통찰적 시선

부동산 시장의 미래를 읽는 사고 프레임

부동산 시장 10년(2018~2028)의 흐름에 대한 전망

이장용(얼티메이텀)지음

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단숨에 보는책 (keynote!)

매수와 매도 투자의 변곡점을 찾아야 한다.

부동산 투자 재화에는 토지도 있고, 건물도 있고, 상가도 있지만 가장 접근이 용이하고 가격도 일정부분 규격화 되어 있는 상품이 아파트입니다. 이렇게 우리가 가장 많이 찾는 아파트도 매번 상승을 하여 항상 원하는 만큼의 수익을 남길 수는 없습니다.

너무 당연한 이야기 인가요?

그럼 우리는 어떻게 해야 우리가 상대적으로 손실을 보는 경우보다 수익을 내는 경우를 늘려 확률을 높일 수 있을 까요?

부동산 투자의 변곡점을 찾으려 노력해야 합니다. 

이말은 꼭 부동산 투자에만 한정된 이야기는 아닐 수도 있습니다.

무슨말이냐 하면 재테크 투자에 있어서 가장 중요한 점은 우리가 투자하려는 해당 자산의 가치가 변화하는 기간 중에 방향을 전환하는 시기를 찾아서 매수를 하거나 매도를 해야 높은 수익을 올릴 수 있다는 이야기 입니다. 

주식 시장에서 흔히 공포에 사서 열광 할때 팔라고들 하지요 이말은 결국 변곡점에 대한 이야기 입니다.  공포가 극에 달했을 때가 상승으로 전화하기 위한 변곡점 언저리이고 모두다 열광 할때가 상승의 막바지로 하락으로 가는 변곡점의 주변인 것이지요. 이러한 변곡점을 찾기 위해서는 여러가지 감안해야 할 사항들이 있지만 가장 중요한 것은 금리에 대한 이해와 금리의 움직임에 대한 대응 입니다.

부동산 투자는 다른 투자 자산들보다 오리혀 상대적으로 투자가 쉬울 수도 있습니다. 자잘한 외부충격이나 환경에 의해 방향을 바꾸지는 않기 때문에 변곡점을 찾기도 수월하고 하번 변곡점을 찾으면 장기투자를 통해 수익을 극대화 할 수 있기 때문 입니다. 

부동산은 상대적으로 변곡점을 찾기 쉬운 투자처

지금은 부동산 투자에 있어서 어떤 시점일까요? 다들 알겠지만 여전히 부동산은 우상향중입니다. 더욱이 아직 어떠한 명확한 하락 시그널 즉 변곡점이 나타나고 있지 않습니다. 금리는 인상을 하더라도 야금야금 오를 가능성이 높고 금리 고점의 시기는 아직 시간의 여유가 남아 있습니다.

막연히 2018년 이후에는 공급과잉으로 떨어 질 것이다. 라는 이야기들이 있지만 사실 2017년과 2018년 금리가 어떻게 움직이는 가가 더 중요 합니다.

미국이 2015년 12월 금리를 올린 후 1년여만에 추가로 금리를 인상 할 것 같습니다. 미국연준의 목표 인상  금리는 3.75% 입니다. 아직 3%를 더 올려야 합니다. 통상 0.25%씩 금리를 올리기에 두 달에 한번 씩 금리를 올린다 해도 2년이 필요 합니다. 금리가 고점이 된 후에도 시중에 풀린 유동성을 흡수하기 위해서는 금리 고점 상태를 수 개월 이상 유지 해 주어야 합니다. 변곡점을 찾기 위한 단서가 될 수 잇는 것이지요. 

1주택자의 경우는 사실 투자의 개념보다 주거의 개념이 크기에 별개로 하고 다주택으로 투자의 개념으로 부동산을 접근한다면 금리가 저점으로 향하는 시기에 본인이 감당할 규모 안에서 지속적으로 부동산을 늘려가는 것이 좋습니다. 

단 금리 인상기에 매각 할 부동산을 정하고 어떤 시기에 정리 할 것인지 매각 시기를 정확히 정해 놓아야 합니다. 다음 사이클로 넘어가더라도 팔지 않을 부동산도 정해 놓을 수 있습니다. 월세 줄 정도의 여력 안에서라면 더할 나위 없이 좋습니다. 월세 받으면서 다음 저점을 기다리면 되니까요.

여러가지 투자를 해본 사람이라면 투자자산을 발바닥에서 사서 머리꼭지에서 파는 것은 신만 가능한 사실이라 생각 합니다. 하지만 부동산의 경우 계획을 잘 세우고 충분한 유동성을 확보해 놓았다면, 부동산 꼭지까지 들고 가는 것이 불가능한 일만은 아닙니다.

투자에 있어서 과욕을 다스리는 것은 중요한 일입니다.상대적으로 연령에 따라 다른 투자 마인드가 필요하겠지만, 젊은 맞벌이 부부들은 대출금이 크다고 무조건 과욕이라 보기는 어렵습니다. 하지만 고정 수입이 없는 노년층에게는 과용이 될 수 있습니다.    

여전히 무주택자들이 신규로 시장에 들어 오기 좋은 시기 입니다. 금리를 고정으로 최대한 오래 묶어 놓는 것도 방법이 되겠지요. 신규투자를 하려면 기존 투자 물건들과 함께 매도 계획을 세워 보십시오. 본인이 감당 가능한 것인지 현금화 가능한 자산의 비중이 높은 지도 확인 할 필요가 있습니다.

2018년 이후 공급이 많아 지면 매매가는 몰라도 임대시장은 출렁 거릴 가능성이 높기 때문 입니다. 전세금을 일부 빼줘야 하는 일도 발생 가능합니다. 여유자금이 있는 사람들은 상관없지만 무리하게 대출을 활용하는 사람들은 현금 흐름에 문제가 발생할 수도 있으니 주의가 필요해 보입니다. 

부동산 시장 10년 (2018~2028)의 전망

2025~2030년 강력한 상승장 온다.

금리는 대략 11년 정도 주기로 움직이고 지난번 금리 하락 시기는 2008년 이후 였습니다. 그 후 수도권 부동산은 금리 인하시기인 2009년 부터 4년간 침체기 였습니다. 그러면 다음 금리 인하는 언제부터 일까요? 이번 금리 고점은 2019년경이 될 가능성이 높아 보입니다. 2019년 이후 금리인하가 시작될 수 있다는 이야기 입니다. 부동산 시장은 상승을 마감하고 하락을 시작할 변곡점이 될 확률이 높습니다.

공교롭게도 공급과잉 문제마져 2018년 하반기부터 시작해서 2019년에는 더욱 불거질 가능성이 높고요. 2020부터 부터 부동산은 침체기에 머물 가능성이 분명 있습니다. 문제는 부동산하락이 시작될 2019년까지 부동산 가격이 얼마나 오를지 알 도리가 없다는 것입니다. 

하지만 2019년에 신규 주택을 분양받거나 주택을 구입하는 것은 다음 상승 사이클까지 오랜 기간을 기다려 하므로 2024년까지는 예금이나 채권에 투자를 하다가 2024년 이후에 부동산에 관심을 가져 볼만 합니다.

다음 금리 인상 시기는 2025~2030년 사이가 될 것이고 공교롭게 통계청 자료에 따르면 대한민국 인구수의 정점은 2030년이고 가구수 정점 또한 2030년 이후로 예상 되고 있습니다.

주택매수 대기자에 비해 턱없이 부족한 주택수

주택매수대기자로 분류할 수 있는 나이는 30대 이후 연령입니다. 30대 이후부터 노령층 까지가 주택매수의 두터운 수요층입니다. 현재 베이비부머를 포함한 노령인구의 자기 주택 비율이 가장 높습니다.

노령세대들이 자가의 중요성을 가장 잘 아는 세대입니다. 이러한 세대가 주택을 매각하고 임대시장에 나올 가능성은 대단히 적습니다. 다만 노령세대들은 앞으로 선호하는 주택규모를 중소형으로 고가의 주택에서 중간가격대의 주택으로 다운 사이징 하려는 욕구가 강해 질 것입니다. 

2015년 현재 3320만명인 30대 이상의 인구 수가 2020년 3480만명으로 대략 160만 명 증가하고 2025년에는 3680만명으로 더욱 가파르게 증가한다는 점입니다. 2020년에는 금리 사이클 상 부동산이 하락기에 빠져들 가능성이 높고 2025년이후 부동산이 다시 회복 될 시기를 맞이 할때 해당 인구수의 증가는 부동산 재상승을 위해 큰 힘을 보탤 단서가 될 수 있을 것 같습니다. 이러한 30대이상 인구수는 2030년까지 3800만~3900만명 사이로 17%증가할 것으로 보입니다.

2030년 이후는 인구감소 압력이 강해지기 때문에 주택의 상승압력이 약해질 가능성이 존재 합니다.하지만 외부인의 증가와 한반도 통일이라는 변수를 감안하면 변동 사이클은 존재 하지만 결국 수도권을 중심으로 장기 상승 할 가능성이 높습니다.

통계청은 가구수가 2030년까지 5녀 평균 7%의 증가세를 보일 것으로 예상하고 이를 바탕으로 가구수를 추정해 보면 2020년 2092만가구, 2025년 2238만 가구 2030년 2394만 가구로 증가할 것으로 예상 됩니다. 현재 1956만 가구를  기준으로 15년뒤인 2030년에는 대략 23%가량 가구수가 증가 하는 것으로 예상 됩니다.

 

현재 전국의 주택수는 1637만호 입니다. 그 중 현재시점에서 도시정비 사업을 통해 멸실주택이 될 가능성이 있는 30년 이상된 주택의 수만 267만 호에 달 합니다. 비율은 16.3%에 달합니다. 현재 20년이상 된 주택들이 30년 이상으로 본격으로 노후화 되는 2017년 부터 2027년은 멸실주택이 급증 할 것으로 보입니다. 20년 된 아파트는 2027년 이후에 재건축 사업이 진행 될 수 있다는 것입니다. 이 20년 이상 된 주택의 물량이 716만호로 전체 주택 물량 43.8%나 차지 합니다.

이 주택들은 내년부터 2030년까지 순차적으로 재건축이 진행 되겟짐나 대한민국 역사상 최대 도시정비 사업의 대상이 된다는 것을 의미 합니다.

대한민국 역사상 최대의 재건축 재개발 시장이 열린다.

건축연도 별로 보면 1990년에 건축된 주택이 552만 호로 무려 전체 주택의 33.7%에 해당합니다. 대한민국 역사상 가장 많은 주택이 지어진 시기가 1990년부터 1999년입니다. 아파트만 보면 이러한 수치는 더 극명합니다. 해당시기 건축된 아파트가 374만호나 됩니다. 대한민국 건국이래 지어진 아파트 총 호수가 980만 호임을 감안하면 38%가 1990년대 10년간 집중적으로 건축 된 것입니다. 현재 우리 주변에서 재건축사업은 96만호에 불고 한데 그럼에도 대한민국 주택시장에서 가격상승에너지를 만드는 중요 에너지 원이 었습니다.

하지만 2020년 이후 재건축 사업대상이 되는 대기 물량은 1기 신도시포함 374만호에 달합니다. 이 재건축 사업이 정리되고 새로운 입주 물량으로 재탄생이 마무리 되는 2030년 이후에나 부동산 가격이 안정 될 수 있는 것입니다.

2017~2018년 부동산 시장 폭락은 없다.

우선 2017~2018년 기간에 경기는 호황기 그리고 부동산 규제정책위주가 될 가능성이 높습니다. 특히 대출 규제가 강화 되고 있습니다. 특히 정부는 DSR을 실행 예정입니다. 이느 주택담보대출 + 기타대출(중도금+신용대출)전체를 합산한 총 채무의 원리금 상환능력을 함게 보는 것이기 때문에 비율이 DTI와 동일하게 적용되면 실제 대출금의 규모는 줄어 듭니다. 시장의 가격결정에 유동성의 규모가 가강 중요한데 해당 규제는 부동산 상승 압력을 누르는 효과를 보이게 될 것입니다. 

더욱이 금리마져 2018년 하반기와 2019년은 고점일 가능성이 높기에 몇년간의 상승세를 마감하고 변곡점이 될 가능성이 높은 것입니다. 반대로 2017년과 2018년까지는 어쩌면 2019년 까지도 상승세를 유지 할 수도 있습니다. 

앞으로 2017년 이후 아파트 신규착공이 줄어들어 즉 최근 정부가 신규택지공급을 제한한다고 발표했고 뉴스테이정책을 준비하고 있는 시점 부터 이미 시작 되었고 이러한 택지 공급감소는 결국 머지 않아 신규 택지에서 시행되는 분양을 줄어 들게 할 것입니다. 더욱이 2017년에는 대선이 있습니다. 대선 전에 정부는 부동산에 독기를 품고 찍어 누를 필요는 없을 것입니다. 바로 분양권과 주요 재건축 지역이 될 가능 성이 높습니다. 일정 부분 규제가 나온다면 대기 자금은 기존의 재고 주택으로 이동할 가능 성이 높아 보입니다.

 이 글은 본문을 축약하고 정리한 글입니다. 원문과 다를 수도 있고 차이도 있지만 본인의 필요에 의해 해석한 글임을 미리 밝힙니다.